EL DE LA CALLE 42

La adquisición de un piso con pretensiones de recuperar la inversión después a través del alquiler no es una buena opción en España, según los datos del estudio elaborado por Global Property Guide, que sitúan la rentabilidad anual de estas prácticas en el país en un 2,87%.

Sólo un país de los países estudiados logra rentabilizar la operación. No es de extrañar, porque se trata del Principado de Mónaco, donde casi la práctica totalidad de las prácticas económicas son fructíferas. El alquiler en este pequeño país devuelve al año un 2,43% de la inversión total del inmueble.

Retomando el caso de España, el encarecimiento de los pisos es una de las razones fundamentales que anclan la baja rentabilidad de alquilar un piso. El incremento del precio en los inmuebles se sitúa en el 10% mientras que las rentas derivadas del alquiler nunca han superado el 5%. No obstante, la comparativa de los últimos datos oficiales revela un acercamiento entre los dos valores.

Con una rentabilidad anual del 2,87% del precio de compra, sería necesario tener alquilado un piso durante 35 años para recuperar la inversión.

Los expertos aseguran que, de momento, el mercado español no se va a ver afectado por la crisis hipotecaria desatada en EEUU

La crisis financiera de Estados Unidos a raíz del fracaso de las hipotecas "subprime" o 'basura' -centradas en prestar dinero a altos intereses a ciudadanos con una situación financiera incierta- ha tenido gran repercusión en los mercados mundiales. La principal consecuencia ha sido la falta de liquidez, ya que los tipos de interés se dispararon ante la incertidumbre reinante. Uno de los efectos de la crisis ha recaído sobre los productos financieros como los fondos de inversión asociados a dichas hipotecas de alto riesgo. Pero el mayor problema para los consumidores españoles está en la subida del Euribor -que es el que rige las cuotas hipotecarias-, y que ha manifestado un repunte significativo.

El encarecimiento del dinero es uno de los principales problemas que se deben afrontar tras la crisis desatada la semana pasada en EE.UU. Esta crisis ha tenido como consecuencia la subida de los tipos de interés en general, medidos en diversos índices, la caída de los valores de las empresas en la bolsa debido a la ausencia de inversores, y el desplome de algunos productos financieros, en particular los asociados al ojo del huracán: fondos de inversión con colocaciones en el mercado hipotecario estadounidense.

El Banco Central Europeo (BCE), así como otros bancos centrales del mundo, han salido a la palestra para inyectar dinero en los mercados. Esto quiere decir que frente a la falta de liquidez de los bancos por la incertidumbre generalizada -que a su vez provoca que estos no se presten dinero entre sí- el BCE ha ofrecido dinero en préstamo a diferentes bancos, a un interés asumible por estos -más bajo que el que hay disponible en el sistema-. La última vez que el BCE adoptó una política de este tipo fue tras los atentados del 11-S en EE.UU. Ahora bien, ¿cómo afecta la actual situación a los españoles?

Subida de los tipos

El Euribor es el índice que rige los préstamos entre bancos y la referencia para actualizar las cuotas hipotecarias mensuales. La subida de este índice en la última semana ha sido de 0,11 puntos. Esto quiere decir que de mantenerse en esos valores, la hipoteca de una casa de 150.000 euros podría encarecer su cuota en 85 euros respecto de agosto de 2006. Esto se manifiesta como una tendencia teniendo en cuenta sólo los valores actuales, de manera que para determinar cuál será el resultado hay que esperar la evolución del Euribor durante el mes de agosto, así se calculará la media mensual, que es la que importa para fijar las hipotecas.

Una restricción general de acceso al crédito no sería viable en el actual marco económico por el alto nivel de endeudamiento familiar
Según los analistas consultados por CONSUMER EROSKI la subida responde principalmente a un periodo de turbulencia pasajero. "Lo más seguro es que no suban más los tipos de interés en Europa, donde ya estaban muy altos. Los consumidores mismos estaban frenando la subida por una retracción de su capacidad de compra, de manera que la aparente crisis desatada estos días contribuya a acelerar el proceso", declara Francesc Pau, director de gestión de la sociedad de valores independientes GVC.

Según el especialista, "sería un contrasentido" que el precio para obtener préstamos y créditos creciera. Una restricción general de acceso al crédito no sería viable en el actual marco económico por el alto nivel de endeudamiento familiar: la baja capacidad de compra de los españoles afectaría en ese caso el crecimiento económico. "En este momento estamos simplemente en un momento de pánico porque los bancos no saben cuál será la repercusión en sus productos más sofisticados, invertidos en deuda hipotecaria americana. Esta es la razón por la que esos bancos no se prestan dinero y solicitan la ayuda del BCE", aclara Pau.

Otro de los argumentos más defendidos estos últimos días es que el BCE se podría replantear esas subidas que tenía previstas de aquí a fin de año para que no cunda el pánico y seguir manteniendo el poder de los inversores -principalmente de las familias, que son las que contratan los créditos hipotecarios-.

Fondos de inversión

La mayor voz de alarma en Europa la semana pasada se hizo sentir tras el anuncio del banco francés BNP Paribas que congeló sus fondos de inversión: sus clientes no podían retirar ni sacar dinero hasta nuevo aviso en los productos basados en invertir en deuda hipotecaria norteamericana. El anuncio de la gestora de fondos de la entidad se justificó por las "anormales situaciones de liquidez" que vivían los mercados. Conviene aclarar que en este caso se trata de un fondo para inversores institucionales.

En cifras de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el BNP Paribas Parvest Dynamic ABS contaba al cierre de 2006 con 120 millones de euros de pequeños y medianos ahorradores españoles. Aunque esta entidad no ha facilitado los datos exactos sobre el número de clientes en esta situación, se estima que podrían llegar a un millar.

A pesar de que no fue la única entidad que anunció una medida de este tipo, los especialistas manifiestan calma respecto de los fondos españoles. "No creo que en España se puedan congelar depósitos, en Francia había unos fondos de inversión que no han podido valorar los activos de la cartera de esos fondos y han tenido que suspender su cotización", aseguran desde un grupo financiero español especializado en la gestión de patrimonios y asesoramiento. En este sentido, se podría hablar de un hecho aislado. No obstante, desde este grupo financiero advierten de que "eso puede pasar con otros fondos de inversión que estén invirtiendo en ese tipo de activos: en España hay algunos".

La crisis en EE.UU. en resumen Las debacles financieras son una suma de pánico y activos financieros interrelacionados que pugnan por perder lo menos posible. El inicio de la crisis actual no está relacionado con las 'puntocom' ni atentados terroristas, sino con el mercado inmobiliario. El auge de las hipotecas subprime o de alto riesgo, blandas en sus condiciones y duras en sus intereses, parece haber tocado su fin en EE.UU. La actual crisis financiera que desvela a las bolsas mundiales se ha desatado a raíz del colapso del sistema bancario estadounidense frente al impago de este tipo de hipotecas, concedidas a personas en situación de riesgo financiero.
El principal motivo de la morosidad y de la crisis ha sido la subida de los tipos de interés en el país americano combinado con la baja de los precios inmobiliarios: el auge de las subprime se afianzó entre 2003 y 2004 con intereses anormalmente bajos, de alrededor del 1%, frente al 5,25% actual. Esta situación provocó la morosidad de alrededor del 14% del total de las hipotecas, y como consecuencia, una falta de liquidez que no podía solventarse vendiendo los pisos en un mercado inmobiliario deprimido, entre otras causas asociadas.

El arrendamiento de un piso es ya más barato que la adquisición en casi toda España. Según datos del Ministerio de Vivienda y del Colegio de Registradores de la Propiedad, solamente en Asturias, Canarias, Navarra y el País Vasco la propiedad resulta más rentable que el alquiler.

La nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, quiere impulsar el arrendamiento. El porcentaje de pisos protegidos que se construyen para destinarlos al alquiler es del 20% del total de los que se inician, según datos del año pasado. Una ratio notable si se compara con la población española que vive de renta (11% de los hogares), pero escaso respecto al 30% de media en la UE.

El próximo plan plurianual del Ministerio (2009-2012) dedicará gran parte de sus recursos al alquiler en detrimento de la propiedad. Uno de los capítulos que amentará más será el de las ayudas directas a colectivos específicos (jóvenes, dependientes), así como a los que pongan sus pisos vacíos en el mercado de arrendamiento.

7,2 euros por metro

Según el Observatorio del Alquiler, el precio medio por metro cuadrado pagado en España en un piso en renta es de 7,2 euros. Si esa cantidad se multiplica por 90 (el número de metros de un piso tipo para el Ministerio), el coste mensual del arrendamiento se eleva a 648 euros. Una cantidad muy inferior al que, según los registradores de la propiedad, pagan de media los españoles por sus hipotecas, y que asciende a 745,87 euros.

Así las cosas, la hipoteca sólo sale rentable, y por muy poco, en Asturias, Canarias, Navarra y el País Vasco. Donde el ahorro respecto al arrendamiento se queda en el 2%, 3,3%, 0,86% y 7%, respectivamente. En el resto del país, la opción de vivir en renta es más barata.

En Galicia, por ejemplo, la proporción es de 565 euros mensuales por el préstamo frente a 296 euros por el alquiler (una diferencia del 47,65%). Le siguen Castilla y León (40% más económico), Aragón (38%), Baleares (36%), Andalucía (33%) y Murcia (27%).

Las familias españolas destinaron el 44,8% de su salario a financiar la compra de vivienda en el segundo trimestre del año, casi dos puntos más que al cierre de 2006 y la cifra más alta de toda la serie histórica, según los últimos datos del Banco de España. Este porcentaje contrasta con el 36,7% de la renta bruta familiar que era necesario destinar a tal fin en 2005 y con el 35%, en 2004. En el primer trimestre, las familias destinaron el 43,6% de su renta a financiar la compra de su casa.

Pese al menor incremento de los precios inmobiliarios entre abril y junio respecto a etapas anteriores, el euríbor registró en julio su vigésimo segunda subida consecutiva, situándose por encima del 4,5% y aproximándose a tasas que no se conocían desde 2001, lo que ha obligado a los españoles a destinar un porcentaje mayor de su sueldo a la adquisición de vivienda.

Con todo, el aumento del esfuerzo financiero de los hogares por este motivo está en línea con la subida del importe medio de las hipotecas. En mayo, dicho importe se situó en 150.810 euros, un 7,6% más respecto al mismo mes de 2006, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De esta forma, en el segundo trimestre del año el precio de una vivienda de tipo medio (93,75 metros cuadrados, según el INE) era 7,2 veces superior (7,1 veces en 2006 y 6,7 veces en 2005) a la renta bruta disponible de un hogar mediano.

Sigue la escalada del euríbor

Mientras tanto, el euríbor no da un respiro y prosigue con su escalada. El tipo de interés al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España cerró ayer en el 4,645%, situándose casi una décima por encima del nivel registrado en julio -4,565%- y que todavía tiene que confirmar el Banco de España.

De continuar esta tendencia en las próximas semanas, los ciudadanos que tienen contratadas hipotecas referenciadas a este índice volverán a experimentar una subida en las cuotas que todos los meses pagan a los bancos.

El aumento del euríbor anticipa el incremento de los tipos de interés que probablemente aplicará el Banco Central Europeo (BCE) en septiembre. La institución que dirige Jean Claude Trichet ha insinuado que elevará en un cuarto de punto el precio del dinero en la zona euro el mes que viene, hasta situarlo en el 4,25%. Y las subidas no terminarán aquí, ya que los analistas prevén que los tipos cierren el año en el 4,5%.

El apartamento turístico para cortas estancias es uno de los negocios del futuro, sobre todo en las grandes ciudades

El propietario de un piso situado en Madrid o Barcelona puede obtener beneficios que oscilan entre los 6.000 y 8.000 euros al mes. ¿Cómo? Mediante su alquiler por días o semanas, en lugar de arrendarlo anualmente. Un apartamento turístico de calidad estándar proporciona alrededor de un 5% de rentabilidad al año, mientras que este mismo, mediante el alquiler tradicional, apenas llega al 2%. Es fácil entender de esta manera cómo centenares de nuevos inversores se han lanzado a este mercado desde el año 2000. Un nuevo negocio del que también se beneficia el cliente, porque estos pisos no siempre resultan "impagables". Un piso, en pleno centro de Madrid y Barcelona, para dos personas, puede alquilarse por 80-100 euros la noche. Si se tiene en cuenta lo que puede llegar a costar una noche de hotel en una de estas urbes, esta opción puede resultar incluso más económica que la contratación de un hotel. Para evitar incidencias de cualquier tipo -fianza, entrega de llaves, cobertura del seguro, etc.- es fundamental que el alquiler se tramite en empresas debidamente registradas.

Pisos de todos los precios, de diseño o con las comodidades básicas, céntricos o en zonas residenciales compiten con los tradicionales hoteles. Y lo hacen de "tú a tú". En ciudades como Barcelona los hosteleros llegaron a levantar la voz por lo que consideraban una competencia deshonesta. Los huéspedes buscan en estos apartamentos la comodidad, la cocina propia, la tecnología Wi-Fi y la intimidad que proporcionan los pisos y casas de alquiler de corta estancia. En España, Islas Canarias, Cataluña y Madrid son las comunidades autónomas con más alquileres de estas características. La media de ocupación de pisos turísticos en estas autonomías supera el 50%. Por su parte, Navarra también se sitúa por encima de la media nacional, un 37%.
La demanda de este tipo de alquileres aumenta ante la celebración de ferias internacionales, acontecimientos deportivos o festivales de música multitudinarios. Durante la feria 3GSM sobre telefonía móvil celebrada en Barcelona, la ocupación hotelera quedó rebasada y la oferta se desvió hacia este tipo de alquileres. Tantas eran las solicitudes que Design, inmobiliaria especializada en este tipo de alquileres, llegó a arrendar el 100% de su oferta un mes antes, el equivalente a 180 pisos y 900 camas. En las grandes ciudades, principalmente, hay ofertas a buenos precios. Un piso, en pleno centro de Madrid y Barcelona, para dos personas, puede encontrarse por 80-100 euros la noche. Si se tiene en cuenta lo que puede llegar a costar una noche de hotel en una de estas urbes, esta opción puede resultar incluso más económica que la contratación de un hotel.

Este tipo de alquiler ha encontrado un aliado en la Red. Varias son las empresas que se dedican a buscar pisos, para más tarde, alquilarlos a sus clientes. Only-apartments.com , por ejemplo, ofrece sus servicios a los propietarios de manera totalmente gratuita.Otras son www.madridapart.com , www.homesfortravellers.com, http://www.rentmadrid.es/ y www.rent4days.com

Reclamaciones Alquiler de particulares: La clave está en que la reserva recoja todas las demandas del inquilino y que la empresa se comprometa a facilitárselas. Es importante que cada parte se quede con una copia de esta reserva ante posibles reclamaciones. Para que todo transcurra con normalidad hay que contratar el servicio de alojamiento por días en empresas que estén debidamente registradas, de lo contrario el cliente se arriesga a no recuperar el dinero.
Cobertura del seguros: Otro aspecto que se debe tener en cuenta es qué ocurre si se rompe algo en el piso o si un cliente sufre un accidente en el apartamento. En estos casos los seguros que cubren este tipo de residencias turísticas son los mismos que los de un hotel tradicional. Es decir, si se daña algo hay que abonarlo (salvo que se haya roto por razones ajenas -rotura de cristales ante un terremoto, por ejemplo- y si ocurriera un accidente doméstico también está a disposición del cliente un seguro médico, de cuya cobertura conviene informarse durante la firma del contrato.

Fianza: La fianza que hay que depositar en este tipo de alquileres oscila entre los 150 y los 250 euros, de acuerdo al tamaño y calidad del piso. Las empresas son libres de exigir por adelantado la cantidad que deseen, una práctica que no exime al consumidor de ninguna responsabilidad como inquilino.

Entrega de llaves: Hay algunas compañías que obligan a los usuarios a desplazarse hasta la sede física de la empresa para firmar el contrato, recoger y devolver las llaves. Otras, sin embargo, esperan a los clientes en la puerta del apartamento para entregarles las llaves y repasar el estado del piso (limpieza, listado de objetos, advertencias sobre la luz, el gas, etc.).

El nuevo cliente
Los clientes de estos alojamientos son tan variados como el precio de los pisos. Aunque el mercado demuestra, por el momento, que el turista que pernocta en estos apartamentos tiene un poder adquisitivo elevado. No sorprende, por ello, que los nuevos clientes que han favorecido en mayor proporción el auge del negocio sean los ejecutivos destinados a grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia por motivos laborales. Estos pueden llegar, en determinados momentos del año, a ocupar el mercado. Esta clase de directivos, que se desplazan hasta otras ciudades para trabajar durante un mes o poco más de seis semanas, no se conforman con un piso cualquiera. Seleccionan apartamentos de gama media-alta, en zonas tranquilas y con todo tipo de comodidades. Así, turistas con dinero y altos ejecutivos pueden llegar a pagar por una casa, para siete personas, en el barcelonés barrio de Gracia, hasta 4.000 euros por semana. Los más solitarios pueden descansar en el madrileño barrio de Salamanca por 400 euros la noche en un piso para dos personas. Tampoco hay que dejarse deslumbrar por estos precios porque las diferentes empresas de alquiler cuentan con un amplio abanico de precios, de acuerdo con las necesidades de los clientes.
Consejos para el arrendatario

Averiguar que la empresa está debidamente registrada y que es totalmente legal.
Pagar la reserva una vez asegurada la estancia porque, según la empresa, si se adelanta dinero se corre el riesgo de que no se recupere, aunque se cancele la reserva con antelación.
Hacer una lista completa o inventario con todos los objetos y equipos con que cuenta el piso en el momento de la entrada.
Leer bien las condiciones que impone la empresa a la hora de cobrar recargos por manchas u objetos rotos.
Hacer un buen uso de las llaves porque su pérdida se paga. Pregunte con antelación cómo será la entrega de llaves.
Conocer si el arrendatario tiene derecho a algún tipo de servicio de limpieza o si debe dejarlo como lo encontró a riesgo de que le cobren una multa por no dejarlo en el mismo estado.

Las pólizas diseñadas para los arrendatarios permiten, por el 5% de la renta anual, blindarse ante los morosos

Más de 10.000 sentencias de desahucio por falta de pago acumula ya el Registro de Arrendatarios Morosos Sentenciados (REAMSE), donde se constata que el importe medio de la cantidad reclamada por los dueños de la vivienda, y que ha motivado la petición de desahucio ante las instancias judiciales, alcanza los 3.999 euros. Pero no es ni la nacionalidad de los inquilinos -el 25,8% son extranjeros- ni la demanda de los pisos de alquiler -Barcelona, Madrid y Zaragoza son las provincias con mayor demanda y mayor índice de morosidad en este apartado- lo que determina el tiempo de reacción del propietario/arrendador para iniciar y finalizar un proceso de desahucio. Uno de los principales motivos en el retraso del proceso radica en la imposibilidad de realizar las notificaciones preceptivas al arrendatario moroso. En ocasiones, gracias al sencillo método de no recoger la citación judicial, el inquilino puede llegar a retrasar durante años un desahucio porque está en su derecho de esperar la publicación de los edictos. Para evitar situaciones límite como ésta, algunas aseguradoras cuentan con pólizas específicas que protegen al titular de la vivienda ante el impago del alquiler, la defensa jurídica y los daños materiales, en función de la cobertura contratada.

Las triquiñuelas legales para aplazar el desalojo de los inquilinos de una vivienda son inumerables. En estos momentos la más común es la de no personarse en el procedimiento y esperar que haya sido dictada la sentencia para pedir el nombramiento de un abogado y procurador de oficio con la finalidad de apelar. Esas apelaciones no llegan a formalizarse prácticamente nunca, pero las demoras consiguen alargar el proceso judicial por lo menos un año. "Una mala práctica que se solucionaría si se dieran por válidas las notificaciones realizadas en el propio domicilio arrendado cuando el inquilino no haya facilitado otro domicilio para citaciones, como se hace en otros procedimientos", explican los juristas de Alboreca Abogados de Vivienda. Ante el hastío e indefensión que muchos propietarios sufren en estos casos, algunas aseguradoras han encontrado en este ámbito concreto un nicho de mercado por explotar, al mismo tiempo que ofrecen una solución a los titulares de las viviendas ante los numerosos problemas que pueden surgir en todo proceso de arrendamiento de un inmueble. Son productos aseguradores que dan protección al dueño de la vivienda a través de una serie de garantías. Incluso se ha diseñado una póliza que contempla la selección del inquilino adecuado para la vivienda.

Estos productos cubren tres coberturas: impago del alquiler, defensa jurídica y los daños materiales en la vivienda
Estos seguros permiten a su titular cubrirse ante el posible impago del alquiler, la defensa jurídica del proceso y los daños materiales derivados de la actuación de los inquilinos. Aunque todavía no se ha convertido en un producto masivamente ofertado por el sector asegurador, ya han aparecido algunas empresas especializadas en inmuebles que ofrecen soluciones concretas a cada caso. Arag, Estrella Seguros, Lagun Aro, Mapfre, Mutua de Propietarios o Winterthur son algunas de ellas. Por otro lado, la compañía ACC únicamente ofrece el Seguro para Caseros a través de distintos programas de gestión pública de fomento de la vivienda en alquiler, como en la Agencia Municipal de Alquiler del Ayuntamiento de Madrid o la Bolsa de Vivienda Joven, promovida por el Instituto de la Juventud (Injuve). En estos casos facilita una póliza que cubre el impago de la renta. Así, la compañía indemniza a los propietarios de las viviendas incluidas en el programa por el importe de las rentas no pagadas por el inquilino dentro del primer año del arrendamiento y hasta un máximo de 11 mensualidades.

Pólizas de protección al propietario de la vivienda

Para evitar situaciones de impago y de falta de confianza entre el inquilino y el titular de la vivienda, Mutua de Propietarios ofrece un seguro para hacer frente a posibles impagos por el 5% de lo que se paga anualmente. Esta sociedad apunta que lo más importante a la hora de examinar el riesgo es, obviamente, el inquilino. Por eso exige al propietario en la formalización de esta póliza que presente determinados datos del mismo para comprobar su solvencia. En concreto, solicita las dos últimas nóminas y el contrato de trabajo. También exige presentar el contrato de alquiler así como el DNI del arrendador. Una vez que la sociedad cuenta con toda la documentación, en 48 horas se compromete a dar una respuesta sobre la aceptación o no del seguro, en función del riesgo que represente el inquilino. Por otro lado, esta misma aseguradora ha creado un nuevo producto para que el propietario deje de asumir los riesgos que se derivan de esta práctica inmobiliaria. "Con las coberturas que le ofrece esta póliza, el cliente puede saber con certeza que recibirá en todo momento la renta total negociada, aunque el inquilino deje de pagar su mensualidad", afirman desde la aseguradora, en la que su mayor aportación radica en que esta compañía se encarga de hacer una adecuada selección del inquilino que va a entrar a vivir en la vivienda.

Otra de las entidades que ofrece un producto de estas características es Mapfre, con el 'Seguro protección de alquileres', que tiene como principal característica que garantiza el cobro del alquiler en caso de impago, además de la cobertura de los desperfectos que pudiera causar el inquilino. Eso sí, la cobertura sólo garantiza las rentas de alquiler durante los 12 primeros meses desde la comunicación del primer impago, un tiempo que la aseguradora considera "suficiente para hacer frente a la tramitación del desahucio". De esta forma, Mapfre cobra 453 euros anuales a un casero que tiene una vivienda en régimen de alquiler por 600 euros mensuales, lo que supone casi el 7% del importe del alquiler.

Estrella Seguros contempla el 'Estrella Hogar Arrendador', otro producto de similares características que protege al propietario de la vivienda frente a los riesgos vinculados con el alquiler de la misma. Garantiza las rentas durante los primeros 12 meses desde que se realiza el primer impago. Si en el momento de recuperar la casa se han producido actos vandálicos que han ocasionado desperfectos, el seguro cubre hasta 3.000 euros. Es el único supuesto en que el seguro hace frente al mal estado del hogar, en ningún caso se hace cargo del contenido del inmueble y de los daños que éste pueda sufrir durante el periodo de arrendamiento. Sólo los cubre cuando forman parte de un proceso de desahucio. No obstante, contempla otra cobertura optativa que cubriría la compensación por rentas impagadas.

Otra aseguradora que dispone de estos servicios es Arag, a través de una póliza que acepta alquileres hasta de 3.000 euros mensuales y que cobra a los propietarios de los inmuebles un 4% de la cifra que figura en el contrato. Una de sus peculiaridades es que se suscribe a través de la inmobiliaria, pero es la aseguradora quien estudia al inquilino para decidir si es de fiar o no. Esta empresa aseguradora respalda el contrato de arrendamiento con una única condición: el precio del alquiler no debe superar el 45% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Otra opción es la que oferta la aseguradora vasca Lagun Aro que, a través de sus pólizas 'Hogar Exclusiva' y 'Hogar Óptima', incorporan cláusulas de protección al arrendador sin llegar a cubrir el problema del impago. En caso de que cualquier suceso motive el abandono de la vivienda por parte de los inquilinos, la aseguradora se encargará de abonar al propietario la cifra que marca el alquiler durante los meses que un perito estime necesarios para arreglar los desperfectos. Por último, Axa Winterthur también se hace cargo de un año de alquiler, pero a condición de que éste se pierda por causa de un suceso que deje la casa inútil para ser habitada.

Garantías que cubren estos seguros:

Las aseguradoras que comercializan estos productos de hogar contemplan varias coberturas. Estas son las tres las modalidades fundamentales que el titular de la vivienda alquilada puede contratar:

Impago de alquileres. Garantía que cubre el impago del alquiler por parte del inquilino, correspondiente a la vivienda arrendada.
Defensa jurídica. Se garantizan los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas impagadas.
Daños materiales. Se cubren los deterioros inmobiliarios y el robo del continente de la vivienda asegurada causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados, siempre que haya siniestro indemnizado con cargo a la garantía de impago de alquileres.

Los avales, requisito obligado Aunque la petición de avales en el alquiler de una vivienda ha descendido, los datos indican que siguen siendo un requisito muy demandado. Así, la reclamación de avales ha estado presente en el 34,4% de los alquileres firmados en marzo de 2007, frente al 40% registrado en el ejercicio anterior, lo que supone un descenso del 14%, según datos facilitados por el Observatorio del Alquiler del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG). Este organismo estima que la tendencia continuará a la baja durante los próximos meses y la demanda de avales se reducirá hasta el 30% a finales de este año. Desde PFAG sostienen que esta evolución se debe, en gran medida, a la irrupción de los programas públicos de alquiler, puesto que ofrecen mayores garantías al propietario sin necesidad de unas exigencias tan elevadas para el inquilino como los actuales avales bancarios.

Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros supone al inquilino un desembolso de casi 11.000 euros
Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros, por ejemplo, supondría un desembolso para el inquilino de 10.800 euros. Desde PFAG apuntan a que normalmente el inquilino no cuenta con esta cantidad económica, que acaba siendo asumida por el banco a modo de préstamo. Además, el solicitante del aval deberá tener en cuenta otros conceptos adicionales, como el pago a la entidad financiera de una cantidad por gastos de apertura de la operación, que suponen un 1% del total de media, así como una comisión trimestral, que también puede llegar al 1% del total. Como resultado, el inquilino tendría que desembolsar una media de 540 euros en el primer año de alquiler, cantidad que supone un incremento del 5% del coste total del importe del primer año.

Un total de 147 particulares o familias se declararon en quiebra desde la entrada en vigor de la Ley Concursal, en septiembre de 2004, hasta julio de este año, mientras que el número de expedientes experimentaron durante el primer semestre un crecimiento del 29% respecto al mismo periodo de 2006, hasta alcanzar los 40 registros.

Además, según informó hoy el portal Invertia, las regiones donde más quiebras concursales de hogares o familias se producen son Cataluña, Valencia y Murcia, si bien, en el caso de la comunidad catalana la cifra está distorsionada, al ser también la que más expedientes concursales de empresas y profesionales autónomos registra.

La nueva Ley Consursal permite a los particulares y familias, al igual que las empresas, declararse insolventes cuando no pueden hacer frente a los pagos y deudas pendientes, y evitar así que los tribunales inicien de manera acelerada los embargos y la intervención de los bienes.

Así, los expertos estiman que esta tendencia continuará en aumento si, como apuntan los expertos, los tipos de interés y el Euribor siguen repuntando en los próximos meses.

REPUNTE EN 2007

En este sentido, los procedimientos concursales iniciados ascendieron a 20 en el segundo trimestre de 2007, la misma cifra que en el primer trimestre del año. Sin embargo, sumando ambos trimestres, el total (40 casos) es sensiblemente superior al del mismo periodo del año anterior, cuando ascendió hasta los 31 casos, tras registrar 13 en el primer trimestre y 18 en el segundo.

Los expedientes de quiebras de familias o particulares en el segundo trimestre --que se elevaron a 20-- suponen alrededor del 9% del total, debido al gran peso de los procesos concursales planteados por empresas y profesionales autónomos, que se elevaron a 232 y supusieron una disminución del 1,7% respecto al mismo trimestre del año anterior.

ENCARECIMIENTO DE LA VIVIENDA Y ESTALLIDO DEL EURO

Según los expertos, entre los factores que influyen en este incremento del incumplimiento de los pagos se encuentra el fuerte encarecimiento de la vivienda en los últimos años del 'boom' y la inflación generada por la introducción del euro en sustitución de la peseta.

De hecho, en estos momentos las familias españolas destinan el 44,8% de su renta bruta disponible a financiar la compra de vivienda, casi dos puntos más que al cierre de 2006 y la cifra más alta de toda la serie histórica.

Además, estudios recientes revelan que la tasa de ahorro las familias españolas ha descendido un punto en los últimos seis años hasta representar en 2006, un 8,7% del total de la renta familiar disponible, frente al 9,7% registrado en el año 2000.

Por el contrario, el endeudamiento de las familias españolas marcó un nuevo récord histórico al finalizar el primer trimestre de 2007 y se situó en 859.970 millones de euros, lo que equivale al 88% del PIB y supone un incremento del 17,5% en relación al mismo periodo del año anterior.

NUEVA YORK. DV. Stockton, California. Zona cero de la crisis inmobiliaria de EE UU, acuciada por el descalabro de las hipotecas de alto riesgo, que ha arrastrado a grandes fondos de inversión europeos y obligado a los bancos centrales de medio mundo a inyectar casi 300.000 millones de euros en los mercados para evitar una debacle financiera. Los jardines verdes de las urbanizaciones residenciales irradian paz. Demasiada. La pista clave es la repetición de un cartel a lo largo de la avenida Clark Fork Circle: «For sale». En venta. En algunos casos, la señal de madera clavada en el césped se vuelve más acuciante: «¿Propiedad del banco! ¿Nueva rebaja!».

Hasta hace poco, esta ciudad a 145 kilómetros de San Francisco hacía realidad el sueño americano de la clase media del Silicom Valley que no podía permitirse los precios del área de la bahía de San Francisco. Se montaban en el coche, cogían la autopista y conducían hacia el interior en busca de un mercado sin explotar hasta dar con Stockton, una bonita localidad de 285.000 habitantes que hoy tiene el mayor índice de hogares confiscados por la banca por impago de todo el país, según la firma de estadísticas inmobiliarias RealtyTrack.

Se estima que uno de cada cuatro estadounidenses no podrá seguir haciendo frente este año al abono de su hipoteca. El precio oficial del dinero comenzó a trepar en 2004 tras permanecer un año en el 1%. Desde junio del pasado ejercicio está en el 5,25%. La galopante escalada de las cuotas para financiar la vivienda se ve aumentada en cuatro o cinco puntos en los créditos de alto riesgo (subprime), que otorgan firmas especializadas en clientes con escasa solvencia que son rechazados por las entidades tradicionales. A cambio del préstamo que nadie más le concedería, no sólo pagan un precio muy alto en el recibo de cada mes, sino también en su vida el día en el que ya no pueden con ellos por haberse atrevido a comprar la casa que no se podían permitir. Esas hipotecas, que en ocasiones alcanzaban el 100% del precio del piso, con una entrada simbólica, pusieron la ciudad en el mapa.

Pisos más baratos

Saltar del barco no es fácil. Hasta el alcalde, Edward Chavez, tiene dos vivienda en el mercado que no ha logrado colocar. Por cada recibo impagado los intereses se multiplican y los carteles de For sale siguen acumulándose en la avenida Clark Fork Circle. «No hay duda de que es perturbador», reconoce el máximo responsable de la ciudad. «Hace un año o dos ésta era una zona vibrante. Ahora parece que nos hemos chocado con un ladrillo».

Las estadísticas dicen que en el Valle Central de California, con Sacramento como capital, los precios bajaron el pasado ejercicio un 8,2%, la caída más alta de todas las zonas metropolitanas de EE UU, según un informe de la firma de analistas Global Insight. En Stockton, donde hasta entonces subían un 20% al año, a estas alturas están retrocediendo a un ritmo de entre un 10% y un 12%, estimó para The New York Times Art Godi, ex presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

A esa organización no le conviene transmitir la imagen de un mercado en crisis. En su informe del segundo trimestre, publicado el pasado miércoles, destaca que si bien los precios han bajado en 50 de las 149 ciudades que estudia, en otras 97 han subido y en dos no han variado. Lawrence Yun, analista de esta organización, sostiene que son las zonas sobrevaluadas las que están sufriendo una corrección lógica, y espera que para final de año los precios se hayan estabilizado e incluso vuelvan a subir en 2008. La venta de casas ha retrocedido un 10,8% en un ejercicio. Su coste también ha descendido, pero un modesto 1,5%. «Es que los vendedores no están desesperados», señala.

Parón de la construcción

Patrick Newport, de Global Insight, subraya que la Asociación de Nacional de Agentes Inmobiliarios es parte interesada del negocio. Por ello prefiere referirse a otros índices, como el Case-Shiller, de Standard & Poor's, que actualiza los datos de 20 ciudades. «Los precios se han reducido en 16 de ellas durante cinco meses consecutivos y conforme pasa el tiempo se suman más a la lista, lo que quiere decir que en medio año esa tendencia afectará a casi todas ellas», explica. Con un volumen «tan grande» como el existente de pisos en venta que cada vez son más difíciles de colocar, «tienen que caer a la fuerza», añade.

En los datos de la asociación no se incluyen los numerosos incentivos que los propietarios están dando a los compradores para cerrar las operaciones: desde poner un tejado nuevo a aceptar pagos aplazados. Esta baza tiene un papel más destacado en el caso de las las viviendas nuevas, ya que los contratistas tienen más flexibilidad y más prisa en recuperar el dinero invertido. Pese a su disponibilidad, es este sector el que más ha caído, dada la amplia oferta que había dejado la fiebre inmobiliaria de los últimos años. También son los constructores los que más rápido han recogido velas para irse con la música a otra parte. Los datos que el Departamento de Comercio publicó el jueves revelan que el comienzo de la edificación de pisos bajó un 6,1% en julio. Su ritmo anual fue el menor desde 1997 tras desplomarse un 21% en doce meses.

Para Newman, éste es un momento «terrible para estar en este mercado si eres un inversor o estás especulando». Si el plan es comprarse una vivienda de la que desembarazarse en dos o tres ejercicio, mejor alquilar. Pero la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios insiste en que el propietario medio habita su casa durante seis años, y para entonces no habrá crisis capaz de privarle de la revalorización. Los que dieron el paso hace seis se han encontrado con un incremento del 45% del dinero invertido, lo que explica por qué todo el mundo se lanzó a la compra del hogar sin leerse la letra pequeña de la hipoteca.

Visiones contrapuestas

Yun cree que las cifras oficiales de precios y ventas correspondientes a julio, aún por salir, «volverán a ser blandas», en un un eufemismo que demuestra cuánto le cuesta reconocer la crisis del sector. Un fenómeno que achaca al pánico desatado por el desplome de los créditos de alto riesgo y que considera más una cuestión de percepción que de problemas reales. Como prueba argumenta que, si bien el porcentaje de hogares que se han quedado los bancos por impagos en este tipo de créditos casi se ha doblado al pasar en un año del 3,7% al 6,5%, la variación ha sido mínima -del 0,4% al 0.5%- cuando se habla de préstamos tradicionales, que están mejor atados.

Por lo demás -analiza como si leyera las estrellas-, el viento de la macroeconomía sopla a favor: la tasa de paro es baja (4,6%), la inflación está controlada (2,2%), la actividad crece a un ritmo sostenido (3,4%) y el déficit comercial es un 7% menor que el pasado año gracias a la debilidad del dólar, que favorece las exportaciones. De hecho, cree que éste es el mejor momento para comprar una vivienda porque «con tanto inventario se va a encontrar con una buena selección». «El que pestañee, pierde», avisa burlón.

Newport vuelve a disentir: «Hay más malas noticias esperando. Y no sabemos cuándo ni por dónde nos van a venir porque no sabemos quiénes poseen los bonos de las hipotecas subprime, aunque la crisis en Europa sugiere que están por allí», apunta.

Su pesimismo es compartido por Alianza Manufacturera, que ha rebajado la expansión prevista del sector para este ejercicio -del 3,3% al 1,9%- con el argumento de que la caída inmobiliaria «será más severa, más extendida y durará más de lo que los analistas esperan», explicó su economista jefe Daniel Meckstroth. En su negra bola de cristal «las instituciones financieras son reacias a coger más hipotecas». «Los problemas en los préstamos basura están afectando a los demás y han desatado una recalificación general de los riesgos en los mercados. El colapso de las casas es peor de lo que pensábamos y reducirá el crecimiento de la economía en 2008», advierte.

No es de extrañar que, en esas aguas turbulentas que nadie puede predecir con certeza, la marea de Wall Street tenga a los inversores en continuo ir y venir. Un mareo al que tendrán que acostumbrarse porque la Reserva Federal no parece dispuesta a salir en su auxilio con un recorte del precio oficial del dinero, como pide a gritos el sector inmobiliario. El viernes abarató medio punto el que presta a los bancos. Las Bolsas lo agradecieron. Pero la era de los créditos fáciles ya es historia.

Cuanto más se amplíe el plazo para pagar la deuda, más intereses se acabarán pagando a las entidades financieras

El 53% de las familias con hipotecas tiene la intención de contratar este nuevo servicio, la reunificación de créditos, para unificar sus deudas, según un reciente encuesta sobre el mercado hipotecario realizada por la consultora CREED para la Agencia de Productos Bancarios. Según esta encuesta, en sólo cuatro meses se ha duplicado el número de familias que destinan más del 40% de sus ingresos a pagos bancarios, pasando del 23% al 47%. Nos hallamos, por tanto, ante un sistema que ofrecen varias empresas de intermediación financiera y que consiste en juntar todas las deudas de consumo o hipotecarias para hacer más asequible la cuota mensual, a pesar de incrementar el coste total de la financiación. ¿Dónde está la trampa? ¿Interesa este tipo de producto en todos los casos y en todas la familias? La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) advierte de que esta nueva fórmula crediticia no es beneficiosa para el cliente porque fomenta el sobreendeudamiento de las familias

Intermediarios

Steve Woods '¿Necesita liquidez?' '¿Le gustaría pagar menos al mes?' '¿Problemas económicos?...' 'Pase de pagar 900 euros al mes de sus diversos préstamos a una cuota única de 400'. Estos son algunos de los principales mensajes que publicitan los medios de comunicación bombardeando al consumidor y tentando principalmente a los hipotecados y endeudados. Detrás de ellos están empresas de intermediación financiera cuyo producto estrella es la reunificación y aplazamiento de deudas de clientes en apuros. La cuota de la hipoteca, la letra del coche, los recibos de la tarjeta de crédito, el préstamo de las últimas vacaciones, la última reforma... Unificar todas estas deudas en un préstamo hipotecario puede ahorrar mucho dinero al mes, según ofertan cada vez más intermediarios financieros. Puede ser una solución en el caso de haber agotado el margen crediticio o si han caído sus ingresos, aunque eso sí, se pagará un interés más bajo pero durante mucho más tiempo, como advierten las organizaciones de consumidores.

El requisito para poder llevar a cabo la reunificación es ser dueño de alguna propiedad, aunque esté hipotecada. La unificación consiste en hipotecar la propiedad o renegociar la hipoteca que se tiene actualmente para pagar otras deudas. Al cancelar las otras deudas, y puesto que el tipo de interés de las hipotecas es mucho más bajo que el de los préstamos personales, tarjetas de crédito, etc., se ahorra mucho dinero en intereses, por lo que la deuda se reduce. Se pasará de pagar varias cuotas mensuales a abonar una única cuota mensual. "La ventaja para el cliente reside en que estamos informados de todas las ofertas que ofrecen todas las entidades financieras, mientras que a través de tu banco solamente te ofertaran sus productos, ahí radica la razón por la que el cliente pagará menos a final de mes", explica Nieves Sarasúa, desde Freedom Finance, una de las muchas empresas que han lanzado al mercado este producto hipotecario.

Otras de las peculiaridades de esta modalidad es que, al poder adoptar la tipología de préstamo hipotecario, el nuevo crédito se concede a un plazo más largo y con intereses más bajos que los préstamos personales. El endeudamiento final también será mayor, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempo.

El endeudamiento final también será mayor, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempoNo obstante, mensualmente se acaba pagando bastante menos cuota. "Se trata de aprovechar los actuales precios de las hipotecas, que dan margen para cambiar créditos personales al 8%, o los llamados créditos inmediatos, que generan intereses superiores al 20%, por préstamos al 3% ó 4%, así que el ahorro es enorme", dice Sarasúa. En las operaciones de reunificación, las empresas intermediarias aseguran que sólo cobran comisión (hasta el 3% del importe) si al cliente le interesa la hipoteca que le encuentran y sólo si se hace la operación. Y clarifican que, tras su intermediación, el cliente contrata el préstamo con una entidad financiera convencional, no con ellos. Aunque en este aspecto, Nieves Sarasúa matiza que "hay muchas empresas que cobran algunos intereses abusivos, ya que por desgracia, este tipo de compañías no están reguladas por el Banco de España, así que afloran al mercado algunas que están haciendo mucho daño a la imagen del sector y que, incluso, emiten publicidad engañosa. De ahí, que demandemos a las autoridades competentes que se regule de una vez el sector, para beneficio de él y de todos los consumidores".

Más de la mitad de los hipotecados se lo están pensando El 53% de las familias con hipotecas tiene la intención de acudir a estos servicios para unificar sus deudas, según un reciente encuesta sobre el mercado hipotecario realizada por la consultora CREED para la Agencia de Productos Bancarios. Según esta encuesta, en solamente cuatro meses se ha doblado el número de familias que destinan más del 40% de sus ingresos a pagos bancarios, pasando del 23% al 47%, es decir doblando el número de este grupo. Los resultados de la encuesta arrojan otros datos interesantes, como que las familias pueden hacer frente al creciente nivel de endeudamiento por la aplicación de nuevas fórmulas hipotecarias que oferta el mercado (refinanciación y unificación de deudas), lo que está permitiendo la dilación en el tiempo de las obligaciones de pago.
Otra conclusión a la que llega esta encuesta es que más de la mitad, concretamente el 56% de los encuestados, están completamente convencidos que los tipos de interés llegarán al 4,5% a corto plazo y la mayoría piensa que su entidad financiera no hará nada para amortiguar la repercusión de la subida de tipos en las cuotas de sus pagos hipotecarios.

La deuda hipotecaria de las familias alcanzó en octubre los 551.715 millones de euros, lo que representa un incremento interanual del 20,8%.Ratificando esta tendencia, los últimos datos del Banco de España ponen de manifiesto que la deuda hipotecaria de las familias españolas ascendía a finales de octubre a 551.715 millones de euros, lo que significa un 20,8% más que en el mismo mes de 2005. Un nuevo récord en el volumen de la deuda por adquisición de vivienda por parte de las familias, aunque muestra una novedad: la ligera desaceleración en su ritmo de crecimiento. Y es que las continuas subidas en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y del Euribor, principal índice de referencia a la hora de calcular las cuotas de las hipotecas, comienzan a hacerse sentir en el ritmo de solicitudes de préstamos.

A pesar de ello, los préstamos garantizados mediante hipoteca suponen ya el 73% de los tres cuartos de billón de euros que suma el total de la deuda de las familias, que a su vez equivale al 110% de su renta bruta disponible, según datos facilitados por la aseguradora de crédito Euler.

Costos
Los intermediarios financieros ofrecen la posibilidad de cancelar los préstamos vigentes y contratar uno nuevo en otra entidad seleccionada por ellos. Esta operación conllevaría, por un lado, los gastos de cancelación de los préstamos iniciales, los de contratación del nuevo, y la comisión de intermediación que puede oscilar entre el 1% y el 7%. Además, estas empresas suelen trabajar con unos gastos superiores a los 3.000 euros. Y si los gastos de tasación del inmueble fuesen necesarios, correrían por cuenta del cliente. En definitiva, se pasará de pagar, por ejemplo, 1.000 euros mensuales a 600 ó 700, una cuota bastante más asequible para las familias. Para ello, estas empresas ofrecen un nuevo crédito con garantía hipotecaria. Y, en parte, ahí es donde radica el inconveniente de utilizar esta vía. Los gastos que genera la cancelación de la hipoteca antigua más los gastos de apertura de una hipoteca nueva (aunque nos mejoren los tipos de interés, que no es seguro) hacen que perdamos hasta 5.000 euros, según las cantidades de las que hablemos. Hay que recordar que hay que hacer frente a las comisiones de cancelación, comisiones de apertura, gastos notariales, registro, tasaciones y gestoría.
Además de todos los gastos expuestos anteriormente, hay que contar con la comisión que estas empresas cobran simplemente por intermediar con el banco o entidad financiera. Esta comisión, de la que no informan en la publicidad, puede llegar a ser hasta del 7% del importe de la operación, aunque también se hallan otras empresas intermediadoras que cobran menos, alrededor del 3%. Si se hacen cuentas y se suma la comisión de los intermediarios más los gastos de cancelación y apertura de hipoteca nueva, se comprueba que la cantidad que se pierde alcanza los 12.000 euros. Una de las razones por las que algunas personas acuden a este tipo de empresas suele ser porque las entidades financieras no suelen otorgar financiación a las personas inscritas en los registros de morosos o en casos en los que no se posee la capacidad necesaria para que se puede otorgar dicho préstamo. "Estos 'intermediarios' les prometen refinanciación en su situación límite, siempre a costa de unos costes desproporcionados", afirma Fernando Herrero, vicepresidente de ADICAE.

Consejos útiles para la reunificación de su deuda Es aconsejable que todos interesados en este producto estudien bien las ventajas y desventajas de esta opción hipotecaria, cada vez más publicitada como solución a los problemas económicos derivados del excesivo endeudamiento que sufren las economías familiares.
Para ello, antes de contratarla se debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

La diferencia entre los tipos de interés de los préstamos antiguos y el nuevo, que normalmente son mucho más elevados.
El plazo durante el que se va a estar pagando el crédito, cuanto más amplio sea más intereses hay que pagar.
Los gastos totales de la operación de reunificación, sumas de comisiones y altos gastos de gestión.

Precaución
La popularidad de estos servicios ha hecho que desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) se recomiende a los usuarios que antes de acometer esta operación se fijen detenidamente en todos los detalles y no únicamente en el tipo de interés que tendrán que pagar. Ante la proliferación de anuncios publicitarios sobre esta práctica, recomienda que al analizar esta operación no miren "sólo la diferencia de tipos de interés entre los préstamos antiguos y el nuevo, sino también el plazo durante el cual se va a estar pagando y los gastos totales de la operación", como advierte Fernando Herrero. Asimismo recuerda que estas operaciones tienen costes de tramitación y formalización: los créditos que se cancelan suelen aplicar comisiones o penalizaciones por pago anticipado. Concretamente, las modificaciones en las hipotecas acarrean gastos de notario, registro e impuestos, y la apertura de una nueva conlleva otras comisiones y desembolsos.
Además, si se acude a una empresa no bancaria, que son las que más publicidad están haciendo en los últimos meses, el servicio de intermediación tendrá un coste que, normalmente, deberá hacer frente el cliente. Ante todos los gastos que puede implicar la operación, Fernando Herrero insiste en que "es conveniente solicitar información detallada de los costes que conllevaría la operación solicitada". Como asegura el vicepresidente de ADICAE, "la reunificación de deudas no es solución al sobreendeudamiento familiar, sólo consigue aliviar las cuotas a pagar mensualmente, durante más años".

Es importante recordar que las empresas de reunificación de deudas no son bancos ni financieras, y por tanto no están sujetas al control del Banco de España. De ahí, que la Dirección de Consumo y Seguridad Industrial del Gobierno vasco considere imprescindible que estas empresas intermediarias, que canalizan casi el 30% de las hipotecas suscritas en el Estado, sean controladas por el Banco de España con el fin de garantizar el derecho de los consumidores. Es necesaria una regulación de la actividad de estas promotoras para que quienes contraten un crédito a través de ellas tengan la seguridad de que se les ofrece la opción más ventajosa para sus intereses.

Cinco ventajas y desventajas de la reunificación de deudas Ventajas

Permite pagar una cuota mensual menor a la que se tiene en la actualidad.
Se puede elegir el plazo que mejor se adapte a sus necesidades.
Puede acceder a las mejores ofertas existentes en el mercado, sin estar limitado a la de un solo banco o entidad financiera.
Se consiguen las mejores condiciones en cada una de las operaciones.
Incluso si se está en alguna lista de morosidad, se puede acceder a este producto.
Desventajas:

Tiene que pagar más comisiones, tanto por la cancelación de la que ya tiene como por la puesta en funcionamiento de la nueva.
Fomenta en exceso el sobreendeudamiento familiar.
Se pagará durante mayor cantidad de tiempo.
Estas empresas no están sujetas al control del Banco de España.
Es preciso solicitar información detallada de todos los costes.

Mejor con un contrato

Javier y su novia han pensado en casarse, pero entre los dos no tienen dinero suficiente para independizarse. Los padres de Javier están dispuestos a dejarles un piso que compraron para invertir y que ahora no está alquilado, pero temen que una vez que su hijo y su nuera se instalen, ya no puedan disponer más de ese piso.

Cuando existe una sólida relación de confianza, como es entre padres e hijos, es bastante habitual que los padres cedan de forma altruista una vivienda familiar. Mientras las cosas transcurren por el cauce normal, no hay problemas, pero, ¿qué pasa si los propietarios del piso cambian de opinión?, ¿o qué ocurre si Javier y su mujer se separan?

Si los ocupantes no consienten en abandonar la casa, a los padres propietarios no les quedará más remedio que ir a los tribunales y pedir que los desalojen. Cuando los padres han tenido la precaución de redactar un documento con las condiciones de la cesión y ese documento está firmado por las dos partes, el juez en principio se atendrá a lo que en él se indique, podrá iniciarse el proceso de desahucio, que es rápido, y los propietarios podrán recuperar la vivienda en un plazo relativamente breve.

Pero la realidad es que, por tratarse de una relación de máxima confianza entre las partes, no suele existir ningún papel firmado. Si llegara el caso de que Javier y su mujer se separaran y en el convenio de separación la ex mujer se quedara en el piso, sin un contrato de cesión de vivienda de por medio es posible que los propietarios no puedan desahuciarla. Los jueces no tienen una opinión unánime al respecto.

Antes: en vivienda familiar no hay desahucio

Si Javier y su mujer están utilizando la casa como vivienda familiar, podría entenderse que se trata de un préstamo de uso temporal ("comodato" en términos jurídicos). En esta situación, aunque los padres de Javier inicien la acción de desahucio para recuperar su casa, los tribunales no van a darles la razón, salvo que acrediten que tienen una necesidad urgente.

El Tribunal Supremo, en un caso parecido al de Luis y Ana (sentencia de 2/12/1992), concluyó que, a pesar de la separación del matrimonio y de que no se hubiera especificado en ningún momento el tiempo de duración de la cesión de la vivienda, la nuera y las hijas del matrimonio disuelto podían seguir viviendo allí por necesidad familiar. Esta visión la siguen manteniendo hoy en día algunos tribunales inferiores.

Ahora sí se puede desahuciar

Sin un contrato, si se trata de una posesión simplemente tolerada con el beneplácito del propietario, que no cobra por ello, los jueces catalogan esta situación como de "precario": basta con que el dueño se oponga a prolongar la cesión gratuita para que el beneficiario tenga que devolverle el piso.

El Tribunal Supremo en la actualidad es partidario de la calificación de precario para casos como el de nuestro ejemplo. Así, en la sentencia de 26/12/2005, como la nuera no pudo mostrar ningún papel que la legitimara para poseer la vivienda reclamada, se agarró al argumento de la protección de la vivienda ligado a la de la familia, lo cual se considera absolutamente aceptable cuando se trata de las relaciones entre cónyuges, pero no puede afectar a otras personas que nada tienen que ver con el matrimonio que se disuelve y que no forman parte de un procedimiento de disolución matrimonial.

Para el Tribunal Supremo la sentencia que homologa el convenio de separación o divorcio no altera la titularidad en virtud de la cual los cónyuges ostentaban la posesión del inmueble que utilizaban como vivienda habitual. La atribución judicial de la vivienda a uno de los cónyuges, a la nuera en este caso, no puede generar un derecho que antes no existía; si ella ocupaba la vivienda "en precario" y el propietario exige que la devuelva, la ocupante está obligada a entregarla.

El hijo que vive con un padre que fallece

Pedro y María tuvieron tres hijos. Pedro murió, dos hijos se independizaron, y en la casa quedaron María y Antonio, el tercer hijo. Cuando María también ha fallecido, los hermanos han pedido a Antonio que abandone la casa para poder venderla y repartir la herencia. ¿Pueden obligar a Antonio a marcharse?

Hasta que se realice la partición hereditaria y la atribución de los bienes, los tres hermanos son coherederos y, en principio, ninguno tiene el derecho para disfrutar de forma exclusiva del bien, por lo que Antonio se encuentra en situación de "precarista". No obstante, sus hermanos no podrán utilizar una acción de desahucio por precario como en el caso de Luis y Ana, sino que tendrán que ir por la vía de un procedimiento común. Ésta es la opinión más compartida por los tribunales; así, en un caso similar al planteado, la Audiencia Provincial de Toledo (sentencia de 15/06/2005) resolvió que los hermanos ejercitaran sus derechos por los cauces ordinarios (resolución de la herencia) y no por desahucio.

¿Qué dice el testamento de la fallecida? María puede haber decidido el destino de la vivienda, es posible que se la haya adjudicado a Antonio en plena propiedad, en cuyo caso habría que respetar su voluntad, siempre que no se vulneren los derechos del resto de los herederos legales.

Si el testamento dice que se hereda en proindiviso, o si no hay testamento, habrá que hacer la partición hereditaria por acuerdo entre todos los herederos legales, que pasará por un reparto ecuánime o por una compensación con los otros herederos en el caso de que no haya bienes suficientes. Si los herederos no se ponen de acuerdo, habrá que acudir a un reparto judicial y si se da el caso de que no hay bienes suficientes para formar lotes, no quedará más remedio que subastar el bien y repartir el dinero.

Sólo hay una excepción a esta forma de proceder: si Antonio tuviera una discapacidad, tendría derecho a quedarse en la casa (a menos que su madre lo hubiera excluido expresamente en el testamento) y sus hermanos no le podrían echar.

Nuestros consejos

- Al propietario le conviene redactar un contrato donde quede clara la relación de precario (cesión gratuita por voluntad del dueño): de esta manera, si quiere recuperar la vivienda y los inquilinos no acceden, podrá desahuciarles por precario y recuperarla en un plazo más breve que por otras vías. Puede encontrar este contrato en: www.ocu.org > OCU Práctico > Infoteca: Derecho > Modelo de cesión gratuita de una vivienda.

- A efectos fiscales: si no se declara la cesión y Hacienda lo descubre, puede entender que reporta dinero al propietario y exigirle la declaración de un alquiler de mercado... a no ser que pueda probar que la cesión es efectivamente gratuita: un contrato firmado ayuda a demostrarlo. En todo caso, el propietario deberá declarar como ingreso el 2% (o el 1,1% según los casos) del valor catastral como renta imputada que procede en el IRPF. Las personas que están viviendo en la casa no pueden deducirse nada por las mejoras que hagan en ella.