EL DE LA CALLE 42

Mario Navarro-Rubio Rodríguez (licenciado en derecho por la Universidad de Navarra) es secretario general de Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad. En 1999 fundó esta entidad sin ánimo de lucro con el objetivo de mejorar la situación del alquiler en España -un mercado que, según asegura, está empezando a despertar- marcada por el encarecimiento de los precios y la baja oferta. En su opinión, el arbitraje (modo para solucionar conflictos de forma mucho más rápida que la justicia ordinaria) está ayudando a agilizar los numerosos desahucios que se producen en España. No obstante, para añadir valor a los beneficios del arbitraje, Mario Navarro-Rubio ha ido más allá con la creación del Programa Nacional de Alquiler Garantizado, un contrato de alquiler que incluye una garantía en caso de que surjan incompatibilidades entre arrendador e inquilino. "Esta iniciativa se pone en marcha ante la necesidad de planificar a nivel nacional la difusión de la Garantía de Alquiler como medida que soluciona los riesgos y problemas, como desahucios o malentendidos con los inquilinos que, por desgracia, se habían convertido en habituales en España", explica Navarro-Rubio.
Gracia Terrón | 13 de febrero de 2007

¿Qué es exactamente el Programa Nacional de Alquiler Garantizado (PNGA)?
El Plan Nacional de Alquiler Garantizado es un conjunto de medidas para promocionar el alquiler que pusimos en marcha al comprobar que, según conclusiones del barómetro del CIS, la principal preocupación socioeconómica de los españoles es no poder acceder al mercado de la vivienda, bien a través de compra o de alquiler. Entendemos que el mercado del alquiler se encontraba en una situación precaria y que se necesitaban soluciones para reactivarlo. El objetivo fundamental del PNAG es aumentar el número de viviendas de alquiler que se ofertan, respondiendo así a esta necesidad social urgente que tenemos en España. Por tanto, el PNGA es, como su nombre indica, un documento que ofrece garantías para el alquiler. Los interesados firman un contrato de alquiler que incluye un documento, por sólo 42 euros, que les da derecho a solucionar posibles conflictos con sus inquilinos por medio del arbitraje. Este documento, que bautizamos como «Garantía de Alquiler» se añade como anexo al contrato de alquiler como un pequeño trámite más. Su finalidad es garantizar la obligatoriedad en el cumplimiento íntegro del contrato de alquiler y proteger los derechos de propietarios e inquilinos.

¿Cuáles son las ventajas del arbitraje?
El arbitraje como forma de solucionar conflictos en el ámbito inmobiliario (en particular en la actividad del alquiler) tiene muchas ventajas. La más aplaudida es la resolución de conflictos de forma rápida: mientras un desahucio puede tardar de media, en torno a un año en resolverse por la vía judicial, con el arbitraje puede reducirse a 23 días. Además, este método tiene las mismas garantías que el proceso judicial: el procedimiento arbitral goza de la misma fuerza que un proceso judicial. El laudo arbitral tiene la misma eficacia que una sentencia judicial firme. Insisto, lo que dicta el árbitro, imparcial y experto en su sector, debe ser respetado y cumplido por ambas partes. Además, para el consumidor es interesante este proceso por el ahorro de costes que permite. La implantación del arbitraje en un procedimiento arbitral genera a medio plazo un notable ahorro de costes para las partes gracias a la agilidad procesal del sistema.

"La implantación del arbitraje en un procedimiento arbitral genera a medio plazo un notable ahorro de costes para las partes gracias a la agilidad procesal del sistema"Por tanto, se puede decir que en el caso del alquiler, el arbitraje acorta considerablemente la fase de enjuiciamiento a apenas un mes (en concreto unos 23 días), elimina todos los gastos que ocasiona un juicio, y además se soluciona con una simple reclamación, sin necesidad de abogado o procurador.
¿Cómo pueden los ciudadanos acceder a este sistema de garantía de alquiler?
En la actualidad, tenemos acuerdos con 2.500 inmobiliarias, que ofrecen nuestro Plan Nacional de Garantía de Alquiler a los clientes que acuden a ellas en busca de alquiler. Trabajamos principalmente a través de ellas. Pero también ofrecemos el servicio directamente a particulares. Tenemos un teléfono de atención al cliente, que es el 902 21 71 21, a través del que damos toda la información y el servicio que nos reclamen. Además, estamos trabajando fuerte para que en ocho meses nuestros impresos de garantía de alquiler estén en papelerías, librerías y estancos.

¿Está realmente dinamizando el PNAG el mercado del alquiler en España?
Sí, consideramos que está teniendo una muy buena acogida. Sólo en 2006 firmamos 150.000 garantías de alquiler. Además, otra buena prueba de que nuestro plan funciona, es eficaz y necesario, está en que el propio Banco de España nos ha recomendado. Tampoco tenemos ni una sola sentencia arbitral anulada.

¿Y cuáles son sus previsiones para este año?
Para este año esperamos alcanzar los 450.000 contratos de alquiler, un objetivo muy ambicioso que queremos alcanzar consiguiendo acuerdos con muchas más inmobiliarias. En la actualidad tenemos firmados contratos con 2.500 inmobiliarias homologadas, pero queremos alcanzar las 7.000. También nos planteamos firmar acuerdos de colaboración con asociaciones de consumidores. De momento, colaboramos con AECU (Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo).

¿Tiene su iniciativa algo que ver con la Sociedad Pública de Alquiler, promovida por el Ministerio de la Vivienda?
No. Son dos iniciativas similares, pero no tenemos nada que ver. Nosotros somos una entidad privada, sin ánimo de lucro. No tenemos ninguna relación con el Gobierno y, de hecho, trabajamos por diferenciarnos de la iniciativa pública. En la actualidad, estamos planteando cambiar el término Nacional de nuestro Plan de Garantía de Alquiler, porque en muchas ocasiones nos están relacionando con la propuesta de la Administración Central. No obstante, en principio pensamos en el calificativo de 'nacional' puesto que ofrecemos nuestros servicios en toda España. Tampoco queremos que nos utilicen políticamente como forma de acercarse a los electores, puesto que la nuestra es una iniciativa popular, básicamente por la utilidad social que cubre. También nos gusta recalcar nuestro carácter de entidad sin ánimo de lucro.

¿Cómo valora la situación actual del mercado del alquiler en España?
El mercado del alquiler en España está empezando a despertar. El alquiler está cogiendo fuerza mientras que el ámbito de la compra venta se está frenando. El principal problema es la poca oferta y también la inseguridad.

"El principal problema que tiene el alquiler en España es la poca oferta y la inseguridad que ofrece"La situación puede cambiar a mejor con la regulación que se prepara para la intermediación inmobiliaria. En particular, la ley que entrará en vigor previsiblemente en marzo, pretende reducir las comisiones de intermediación máximas hasta el 3% (en la actualidad, algunas entidades están cobrando tasas de hasta 14% por prestar sus servicios a particulares). Con esta rebaja, también se podrá agilizar en cierta medida el mercado.
¿Por qué cree que en España está tan poco desarrollado el mercado del alquiler? ¿Se debe a cuestiones de mentalidad o al miedo causado en gran parte por la desprotección de los propietarios ante impagos y destrozos de los inquilinos?
Sí, la gente en particular tiene miedo a que los inquilinos no respondan económicamente y saben que la justicia es lenta, por lo que intentan evitar estos potenciales problemas.

¿Cómo se podría potenciar el mercado del alquiler en España?
La principal manera de fomentar el alquiler es introduciendo más incentivos fiscales para los propietarios de viviendas.

"La mejor manera de fomentar el alquiler es introduciendo más incentivos fiscales para los propietarios de viviendas"De esta manera, les costaría menos poner en el mercado sus viviendas vacías. También sería interesante que se agilizaran los procesos judiciales de desahucios. En la actualidad la ley es correcta y los jueces la aplican bien. Las sentencias finales son las correctas. El problema está en la lentitud de los procedimientos. Si se agilizaran, el mercado del alquiler también comenzaría a remontar. Así, si todas estas medidas se pusieran en marcha es probable que salieran a la luz muchos de los pisos vacíos que existen en la actualidad. Esto favorecería que bajaran los precios del alquiler. Es la ley de la oferta y la demanda: si hay más demanda, los precios caen.
¿Cree que tendría algún impacto sobre el mercado del alquiler la propuesta que estudian algunas comunidades autónomas como País Vasco y Cataluña de aplicar un canon sobre los pisos vacíos?
Sinceramente, creo que no. Me parece que sería mejor buscar medidas incentivadoras o legislar en positivo, antes que introducir normas de castigo o prohibitivas. En cualquier caso, me parece inviable la propuesta, ya que choca con numerosos obstáculos. El primero de ellos, definir qué es una vivienda vacía.

En su opinión ¿cómo podría definirse ese concepto de vivienda vacía?
Me parece muy difícil, por no decir imposible. Algunas de las definiciones que se manejan es que el piso esté vacío en torno a cinco años. No obstante, ¿Cómo se puede comprobar esto? La picaresca en España juega un papel muy importante a la hora de sortear leyes ambiguas y este caso no podría ser menos. Además, parece que la ley choca con un derecho constitucional, como es el de la propiedad privada. Cada uno puede hacer lo que desee con sus bienes, por lo que, desde este punto de vista, no parece muy lógico castigar determinadas actuaciones, como mantener una propiedad inmobiliaria vacía.

¿De qué datos debemos fiarnos para saber cuáles son, en realidad, las viviendas vacías que hay en España?
Creo que los datos más fiables son los del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sus últimas cifras apuntan que en España hay unos 2.800.000 pisos vacíos.

Adquirir un piso en propiedad requiere el 64,3% de los ingresos de la población joven que se emancipa, en seis de cada diez casos, a partir de los 30 años

La compra una vivienda en propiedad supone desde hace siete años aproximadamente un gran esfuerzo para todos. Pero el caso de los jóvenes, según datos del Observatorio Joven de Vivienda en España (OBJOVI), la compra de un piso precisa del 64,3% de los recursos. Esta cifra supera el umbral máximo de endeudamiento aceptado por las entidades financieras para tramitar una hipoteca, que ronda el 30%, y obliga a buscar viviendas de menor tamaño, esperar a conseguir una vivienda de protección oficial, heredarla de un familiar o lanzarse al mercado de alquiler, una opción que tampoco resulta barata. La Administración Pública dispone de ayudas para impulsar el acceso de los jóvenes a una vivienda, pero los interminables contratos indefinidos, los sueldos bajos y el encarecimiento del suelo impiden que muchos de ellos se planeen esta opción.

'Sobrecualificación' y sueldos bajos

WouterHoms Los jóvenes de 30 años constituyen la generación mejor preparada. Cada vez son más los jóvenes que tienen un título universitario, que han realizado un master o curso de postgrado y hablan al menos dos idiomas. Sin embargo, la trayectoria académica no parece suficiente para conseguir un empleo acorde con el nivel de estudios. Según recoge el informe 'Eurydice, cifras claves de la educación en Europa 2005', elaborado por la Comisión Europea, los universitarios registran un menor índice de paro y de contratos temporales, pero sólo el 40% tiene un trabajo que se corresponde con su formación. Para José Luis Arroyo, vicepresidente del Consejo de la Juventud de España (CJE), el mercado de trabajo de los jóvenes "no se configura con actividades que tienen un valor añadido, sino con actividades de servicios, construcción, comercio y hostelería, bastante temporales y precarias", por lo que considera "fundamental" que se invierta en I+D+i y "se fomente un mercado más productivo, que sea capaz de crear empleo industrial y empleo con un carácter estable".

A su juicio, la principal consecuencia de esta inestabilidad y precariedad en el empleo se traduce en la dificultad de acceso a la vivienda, aunque reconoce que este problema "es claramente una cuestión del mercado libre". "Los jóvenes destinan el 64,3% de sus recursos para el acceso a la vivienda libre, con lo cual, el endeudamiento es muy elevado y las entidades financieras no llegan a conceder una hipoteca",

"Los jóvenes destinan el 64,3% de sus recursos para el acceso a la vivienda libre, con lo cual, el endeudamiento es muy elevado y las entidades financieras no llegan a conceder una hipoteca"explica. Según datos del Observatorio Joven de Vivienda en España (OBJOVI), correspondientes al segundo trimestre de 2006, el umbral máximo de endeudamiento aceptado por la mayoría de las entidades financieras para tramitar una hipoteca es del 30% de la renta, lo que obliga a los jóvenes que quieren comprar un piso a pedir ayuda económica a los familiares o buscar "fórmulas hipotecarias más arriesgadas", como el alargamiento de los plazos del préstamo o la financiación de la totalidad del precio del inmueble. Otros, directamente, abandonan la idea de adquirir una vivienda en propiedad. "También existen otras fórmulas como el alquiler con derecho a compra, pero esta opción en nuestro país se ha concebido como una inversión, sin entender que la vivienda es una necesidad. Se ha perdido el espíritu constitucional que tiene la vivienda", señala Arroyo.
Mileuristas

La situación se agrava con el repunte del tipo de interés, que hasta 2005 registró una caída constante, pero en 2006 experimentó la tendencia contraria, con una subida progresiva e imparable. Es en este contexto donde surge la generación de los mileuristas -jóvenes cuyos sueldos apenas alcanzan los mil euros- y comienzan las dificultades para ahorrar y llegar a fin de mes. Para Antonio López, profesor titular de Sociología de la Universidad Nacional de Educación a Distancia (UNED), "el término 'mileurista' se ha generalizado como un concepto que define adecuadamente a un tipo de persona joven, que se encuentra a los 30 años con un salario relativamente estable, pero que no le permite desarrollar un tipo de vida de consumo como el ciudadano demanda o como el que tenia cuando vivía con sus padres". Así, advierte sobre la necesidad de diferenciar entre el mileurista y el trabajador de bajo salario, "aquél que gana en torno a 550 ó 600 euros mensuales", ya que, explica, "el mileurista tiene graves dificultades para desarrollar un estilo de vida tal y como se supone que debe ser en una sociedad de consumo como la nuestra, pero no se encuentra con las dificultades de aquellos otros trabajadores que realmente ven peligrar su subsistencia pese a tener un trabajo remunerado".

López insiste en que el problema no es tanto ser mileurista, como la rotación permanentemente en puestos con este tipo de sueldos. En este sentido, lamenta la existencia de una especie de "generación perdida", la que nació entre 1965 y 1970, "que pese a estar preparada ha pasado por varios puestos de baja cualificación por los que no les pagan más que mil euros". "Ahí es donde está el mayor problema a largo plazo, en el trabajo que no supera nunca ese ingreso y el joven que ve que su horizonte profesional no sale de ahí, ya que también puede darse el caso de jóvenes que ganan mil euros, pero cuya trayectoria profesional les permite aspirar a ganar más y lo que hacen es ralentizar su independencia". Asegura que la calidad de vida es más "un concepto relativo que objetivo" y subraya que hoy en día casi cualquier sueldo parece poco "porque los pisos son muy caros y el estilo de vida y de consumo implica mucho más gasto". "Los jóvenes están acostumbrados a un nivel de consumo alto y se encuentran con una dificultad muy grande para reproducir ese rol, pero no son pobres. Se supone que una persona es pobre cuando gana un dólar diario. Ya quisieran muchos ganar mil euros", exclama.

Salarios acordes a la preparación de cada uno Respecto a la ocupación de los jóvenes en puestos para los que están 'sobrecualificados', la mayoría coincide en que éste puede ser un factor de desmotivación, "una sensación de que estudiar no sirve para nada", matiza López, pero reconocen que en esta percepción influye el hecho de que los jóvenes no siempre reciben el salario "con la mentalidad de esfuerzo, sino como algo natural". "Mientras que para algunos supone un gran esfuerzo tener un titulo universitario o hablar dos idiomas, para otros es algo natural. Una circunstancia que no le resta drama al hecho de que una parte muy importante de la juventud tiene grandes dificultades para acceder al mercado de trabajo, pero que se tiene que ver, en realidad, como una dificultad para desarrollar aquellas expectativas ligadas a su vida profesional, como son la independencia o la adquisición de una vivienda, no como una distorsión del propio esfuerzo", remarca el profesor, quien recuerda que de media los licenciados ganas tres veces más que los no licenciados. "Es decir, la formación universitaria es un valor añadido, aunque haya una enorme población de gente joven a la que su título universitario no le asegura un bienestar adecuado", apunta.

Emanciparse a los 30 años
En la actualidad sólo el 43,5% de la población joven está emancipada, una media que oscila entre el 57,8% de jóvenes entre 30 y 34 años emancipados y el 16,14% de los que tienen entre 18 y 24 años. Por sexo, son las mujeres las que registran un mayor índice de emancipación (49%) con respecto a los hombres (39%), mientras que destaca el fuerte aumento de la tasa de emancipación de la población inmigrante (70%). En cuanto a las características de la vivienda a la que este grupo concreto puede aspirar, el Observatorio Joven de Vivienda en España señala la necesidad de buscar viviendas de menor tamaño, a las que se supone también un menor coste, cuya superficie máxima es 46,7 metros cuadrados. "El problema es que a menudo estas viviendas o no existen en el mercado o no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad, sin tener en cuenta que muchas veces suelen constituir un alojamiento provisional", subraya el informe del OBJOVI. "Todas estas circunstancias -manifiesta Arroyo- favorecen que la emancipación sea muy tardía y que, quien consiga emanciparse, lo haga de una forma precaria, muchas veces en condiciones de infravivienda".
Por su parte, a las dificultades de emancipación, Antonio López añade una variable que él mismo denomina "fragilización de las relaciones personales" y que hace referencia a que el producto que demanda el joven titulado español tiene unas características particulares: su deseo de vivir solo.

"El producto que demanda el joven titulado español tiene unas características particulares: su deseo de vivir solo"Esto eleva el coste de la emancipación, pero entra en juego una cuestión de autoestima cultural, que es la propiedad de la vivienda como un factor de identidad, de demostración ante los demás, de garantía de independencia y seguridad económica", señala. Adquirir un inmueble se ha convertido en una prioridad para muchas personas, que ha contribuido a incrementar el precio de los pisos, junto a la llegada de ciudadanos extranjeros a la costa o a las grandes ciudades, donde cuentan con empleos muy bien remunerados y demandan vivienda de lujo. "Aunque bajara la vivienda, independizarse es caro. Nos enseñan o queremos ser independientes, pero es mucho mas barato compartir piso", advierte López.

En todo caso, quien consigue independizarse y estirar el sueldo para pagar un piso, un coche y afrontar los gastos de la vida diaria puede considerarse afortunado. Formar una familia es un objetivo que se retrasa y que, cuando se materializa, obliga a menudo a buscar un segundo empleo o recurrir a la ayuda de la familia. Esta situación se repite en la mayoría de los países, aunque en algunos, como Francia, el Gobierno ha aprobado un proyecto de ley para garantizar a los ciudadanos el acceso a una vivienda. En una primera fase, que entrará en vigor a finales de 2008, la medida se aplicará a las personas en situaciones de extrema dificultad, como los 'sin techo' y las familias, generalmente monoparentales, con hijos menores y bajos recursos. La segunda fase, a partir de enero de 2012, se extenderá a las personas o familias que viven en lugares insalubres o indignos.

Alternativas a la propiedad
La principal alternativa a la vivienda en propiedad es la vivienda en alquiler, aunque en la actualidad tampoco constituye una opción mucho más barata. El Instituto Nacional de Estadística (INE) afirma que en 2006 los alquileres se encarecieron un 4,4%, lo que es lo mismo: 1,8 puntos más que el Índice de Precios al Consumo (IPC). El vicepresidente del Consejo de la Juventud defiende la necesidad de que exista un mercado público de alquiler, "dirigido a cubrir el problema de emancipación que tiene la juventud, como único instrumento capaz de paliar la situación de dificultad de acceso a la vivienda y cubrir a medio y largo plazo las necesidades del conjunto de la sociedad española". Quienes no tienen la suerte de heredar una vivienda familiar, deben buscar alternativas. "De todas formas -señala Antonio López-, quizá habría que fijarse más en la mentalidad del norte de Europa, donde cada vez se compran más viviendas, pero donde también los jóvenes viajan más, rotan en el mercado de trabajo, aprenden varios idiomas... Los españoles no tienen tanta tendencia a la movilidad, excepto en el caso de la población más joven".
La cultura española apunta más a la permanencia en el lugar de origen que a la movilidad. No obstante, López recalca la importancia de no quedarse con la idea de que "los jóvenes no quieren salir de casa de sus padres" y reconoce que, cuando se toma esta decisión, "debe ser por una apuesta laboral muy importante, con un buen puesto y un buen salario, porque vivir fuera es caro". Las redes sociales familiares en España son un complemento básico a nuestro estado de bienestar. "Para cualquier pareja con hijos, uno de sus principales problemas al vivir en otra ciudad es cómo hacerse cargo de éstos y seguir trabajando, mientras que en su lugar de origen suelen contar con la ayuda de los abuelos. Es un problema de dinero, el mercado de trabajo tiene que pagar más, no puede esperar que por 500 euros una persona joven o una familia abandone su ciudad y se traslade a trabajar a otro lugar", concluye.

Otras alternativas al problema de acceso a una vivienda pasan por el programa de emancipación puesto en marcha por el Instituto de la Juventud, que cuenta con Oficinas de Emancipación Joven distribuidas por la geografía española y una Bolsa de vivienda en alquiler, compuesta por pisos de particulares a los que se facilita gratuitamente un seguro multirriesgo y una garantía de cobro de rentas. Además, el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 prevé ayudas de hasta 2.880 euros al año a menores de 35 años que deseen alquilar

El Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 prevé ayudas de hasta 2.880 euros al año a menores de 35 años que deseen alquilary subvenciones a los propietarios de viviendas libres desocupadas que las ofrezcan por un periodo de cinco años. También cuenta con programas específicos de alquiler de pisos para jóvenes, ayudas a los promotores para la urbanización y adquisición de suelo con destino a vivienda para este colectivo, convenios específicos con administraciones e instituciones públicas para promover viviendas de alquiler joven, ayudas entre 7.000 y 10.000 euros para pagar la entrada de una vivienda protegida, subvenciones de hasta 600 euros anuales para hacer frente a la cuota de la hipoteca y programas que facilitan el cambio de una vivienda protegida más pequeña a otra más grande cuando cambian las circunstancias personales.

Otro tipo de alojamiento para universitarios Por su parte, para los jóvenes menores de 35 años, la Obra Social de Caixa Catalunya cuenta con el programa 'Vive y Convive'. Se trata de una iniciativa de alojamiento alternativo para jóvenes universitarios, que comparten vivienda con personas mayores que tienen "problemas de soledad y necesidad de compañía". "Es un intercambio solidario entre dos generaciones", explican desde la entidad, que se encarga de detectar "a ancianos dispuestos a acoger estudiantes en su casa durante el curso universitario, a cambio de compañía y de la ayuda personal, por parte del estudiante".

Se pueden acoger a este programa tanto las personas mayores de 65 años como los universitarios menores de 30 años y estudiantes de postgrado hasta 35 años que se desplazan a estudiar fuera de sus ciudades. Durante el periodo de convivencia, un psicólogo y un asistente social se encargan de realizar un seguimiento del programa, que concede una ayuda de 90 euros a la persona mayor, para compensar los gastos extra de agua, luz y gas, y una beca de 480 euros por curso académico a los jóvenes, como parte del pago de la matrícula. El pasado curso 2005-2006, se registraron 308 convivencias en las comunidades autónomas donde está implantado el programa: Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid, Aragón, Extremadura e Islas Baleares.

Si arrendador o arrendatario se encuentran frente a una demanda de desahucio en virtud de la cual el primero pretende desalojar a un inquilino que no cumple lo acordado, ambas partes han de tener en cuenta que los trámites del proceso son los siguientes:

1. El arrendador debe presentar la demanda en el Juzgado al que pertenezca la vivienda. En ella se deben especificar las pretensiones, aunque no es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales.

2. Dentro de los seis días siguientes, el Juez citará al demandado para la celebración del juicio verbal para el que no será necesario contar con los servicios de un abogado, sino que los interesados podrán defenderse a sí mismos si así lo desean.

3. En el juicio, el demandante tiene que explicar los motivos que le han llevado a interponer la demanda y las pruebas que presenta. Posteriormente, el demandado, si lo desea, podrá alegar lo que considere conveniente en su defensa.

4. El juez deberá dictar sentencia en el plazo de los tres días siguientes de la celebración del juicio o, en caso necesario, cuando se realicen las pruebas que no podrán exceder de doce días.

5. Si el juez considera suficiente el motivo presentado por el demandante para desahuciar al inquilino, le comunicará a éste que dispone de un plazo de ocho días para abandonar voluntariamente la vivienda que ocupa y que en caso de no hacerlo, se procederá por la autoridad a echarle de la misma.

6. El propietario de la casa, una vez que se conozca la sentencia puede solicitar al juez que ordene el embargo preventivo de los bienes del inquilino para cubrir el importe que deba por los pagos de alquiler no abonados o cualquier otra cuestión pendiente de pago, así como las costas del juicio.

En cualquier caso, para evitar llegar a estos extremos, es conveniente tomar precauciones en el momento de formalizar el contrato. Además de recoger por escrito los términos de la relación, la ley permite solicitar al futuro inquilino una fianza en metálico de un mes, no pudiendo exigirse importes superiores, aunque si se estima conveniente se podría solicitar la presentación de un aval. Para descartar problemas de solvencia, es recomendable solicitar la identificación de la empresa en la que trabaje el inquilino y una copia de su nómina.

Lograr buenas condiciones económicas puede ayudar a ahorrar importantes sumas de dinero, por lo que conviene tomarse un tiempo para estudiar qué aspectos son los más importantes en estas condiciones.

¿Qué tipo de hipoteca me interesa más?

Los tipos más comunes son:

Tipo de interés fijo: garantizan que la cuota que se vaya a pagar durante toda la vida del préstamo sea la misma. Esto que en principio puede parecer positivo tiene también sus inconvenientes, pues esta clase de hipotecas suele ser más cara (el tipo de interés de partida es sustancialmente más alto) y el plazo máximo al que se pueden pedir suele ser de tan sólo 15 años; por esta razón la cuota será muy superior y en muchos casos se convierte en inviable.

Tipo de interés variable: El tipo de interés del préstamo variará en función de una referencia pactada (Euribor, IRPH, etc) que se revisará con una periodicidad (anual, semestral, etc). A este tipo de interés se le suma además un diferencial y el "redondeo" (que está desapareciendo). Por ejemplo: Euribor +1% sin redondeo y con revisión anual, significa que el tipo de interés hoy sería Euribor hipotecario (que es del 2,87%) más el diferencial del 1%, en total el 3,87%. Este tipo de interés serviría para calcular las cuotas durante un año (revisión anual). Después del año, se volvería a mirar el valor del Euribor y el tipo subiría o bajaría en función de lo que haya hecho en ese año dicho índice.

Las ventajas de las hipotecas a interés variable sobre las de tipo fijo son que el plazo máximo que se puede solicitar para estos préstamos es mayor (llegando incluso hasta los 30 o 35años, dependiendo de la entidad) y el tipo de interés de partida es mucho más bajo que a tipo fijo (hasta más de 2 puntos porcentuales) por lo que la cuota mensual sería mucho menor para el mismo importe. Además, si bajan los tipos de interés se consigue un beneficio, pues en las siguientes revisiones del préstamo bajará la cuota. Sin embargo, como inconvenientes la cuota no es siempre la misma y cuando suba el tipo de interés la cuota también subirá.

La más utilizada es la que toma la referencia variable. En ella se debe negociar el tipo de interés de referencia y el diferencial que se le suma.

¿Qué referencia es mejor?
La referencia más utilizada y recomendada es la que más refleja lo que pasa en el mercado de tipos de interés. Se trata del Euribor hipotecario. Este índice se publica mensualmente en el B.O.E. hacia el día 20.

El resto de referencias (IRPH, CECA, etc) no son recomendables pues son siempre superiores al Euribor.

Lo más importante del préstamo es saber qué referencia se va a aplicar, pues muchas veces dicen que la cuota va a ser de X euros y se olvida preguntar la referencia que van a aplicar el resto de años.

¿Qué diferencial se puede esperar? Lo normal en hipotecas suele ser aplicar entre el 0,5% y el 1,5%. Es decir, hablar de Euribor + 0,5% o menos es hablar de muy buen precio y hablar de Euribor + 1,5% o más es un precio caro. Cuanto menos suponga menor será la cuota a pagar.

Comisión de apertura
Lo normal suele ser que se encuentra entre el 1% y 2%. Sin embargo, hay entidades que no aplican ninguna, sobre todo en ofertas por Internet. Como se paga al principio y es un gasto no deducible en la declaración de Renta, interesa que sea lo más baja posible.

Comisiones por cancelación parcial, total y / o subrogación
Lo normal suele ser comisión por cancelación parcial del 0% y por cancelación total o subrogación del 1% en los préstamos a tipo de interés variable. Si se puede lograr que las dos sean cero mejor, pues quizás algún día se quiera cancelar totalmente de manera anticipada o incluso subrogarla en otra entidad que presente una oferta mejor "a posteriori".

Aunque si se tiene pactada una comisión de cancelación total del 1%, siempre se puede cancelar la mayoría sin llegar a la totalidad, para que no cobren la comisión, y después cancelar lo que quede en otro momento, con lo que la comisión se queda en algo simbólico.

Es importante antes de amortizar anticipadamente parte del préstamo revisar las cláusulas del contrato de hipoteca, pues a veces hay restricciones del tipo:

- Sólo se podrá amortizar sin comisión cuando el cliente lo haga en la fecha de revisión de intereses.

- El importe máximo de cancelación parcial anual será del 25% del capital pendiente, etc.

Este tipo de cláusulas limitan bastante, por ello es conveniente conocerlas previamente a la concesión de la hipoteca.

En el proceso de adquisición de una vivienda se dan cronológicamente distintas etapas que conviene formalizar documentalmente de forma correcta, así los derechos y obligaciones quedarán claramente reflejados, sin que haya lugar a dudas sobre los mismos.

De esta forma, en primer lugar se produce la selección de la vivienda, a continuación, y en segundo lugar, la espera hasta la entrega de la misma, sobre todo si se ha comprado sobre plano, y por último la instrumentalización en documento público, escritura ante Notario, a efectos de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Respectivamente, los documentos que hay que suscribir son la reserva, el contrato privado de compraventa, y la escritura pública de adquisición otorgada ante Notario.

Documentación necesaria:
1. Contrato de solicitud de compra y reserva, arras o señal. Vista una vivienda ya construida, o examinadas sus futuras características sobre plano, y habiendo decidido que realmente se está interesado en la misma, conviene la suscripción de este documento. En el mismo, por la entrega de una cantidad que pactarán entre comprador y vendedor, este último se compromete a no poner a la venta el inmueble objeto de la venta por un período de tiempo, y a otorgar documento privado de compraventa al reservista. Éste igualmente se compromete a otorgar dicho contrato en el plazo señalado por ambas partes al respecto. Como consejo, se debe elegir un período de tiempo suficiente para la reserva que permita con comodidad buscar la financiación necesaria para la compraventa futura. Hay que tener en cuenta que se suele pactar que si pasado el plazo de la reserva no se otorga el documento privado de compraventa se pierde, a favor del vendedor, la cantidad entregada en concepto de reserva. Además, al menos se habrá de reflejar, aunque sea brevemente, el precio de la venta futura, la identificación de la vivienda objeto del contrato y el importe y plazo de la reserva.

2. Contrato privado de compraventa. Fundamentalmente se firma para el supuesto de que desde la reserva hasta la entrega de la vivienda vaya a transcurrir un intervalo de tiempo importante, por ejemplo porque todavía la vivienda se está construyendo o porque se ha pactado un plazo amplio para que la otra parte abandone la vivienda y la entregue expedita. Conviene en este caso fijar con mayor precisión todos los elementos del contrato. Así: identificación de las partes (compradores y vendedores); identificación exacta de la vivienda, número de finca registral o número del proyecto del arquitecto, m2 construidos y útiles, etc.; precio y forma de pago, necesidad de aval por cantidades entregadas a cuenta; plazo de entrega e indemnizaciones para el caso de incumplimiento; calidades que la misma ha de tener... Hay que considerar que con la firma de este documento aún no se es propietario de la vivienda. El vendedor suele pactar una reserva de dominio hasta el completo pago por el comprador y la firma de escritura pública.

3. Escritura pública ante notario. Es la fase final de la adquisición. Su otorgamiento implica además la toma de posesión de la vivienda. Suele coincidir a su vez con la firma del préstamo hipotecario necesario para la financiación de la compra. La firma de este documento es necesaria para que la titularidad de la vivienda se inscriba en el Registro de la Propiedad. Conviene que a la firma de este documento se solicite del promotor la entrega tanto de la licencia de primera ocupación, como de la licencia de actividad de garajes, si se tratara de parcelas de parking el objeto de la adquisición. Este documento otorgado ante notario ha de contener todos los elementos fundamentales para identificar la compraventa

Estos tres documentos no son siempre necesarios, pero sí convenientes. A veces, sobre todo si se trata de compraventas entre particulares, se trata de obviar los dos primeros para evitar su redacción o el asesoramiento o pago a un profesional.

De forma reiterada, los medios de comunicación vienen informando de que incluso organismos oficiales, como el Banco de España, el Fondo Monetario Internacional o la Comisión Europea, advierten del peligro de que estalle la "burbuja inmobiliaria". Es decir, de que se produzca un descenso claro de los precios de viviendas e inmuebles. Hay que tener en cuenta que, en España, se han vivido en la última década incrementos en los precios de la vivienda que muchos años han superado el diez por ciento. Desde algunos ámbitos se señala que estas subidas obedecen a causas cambiantes, que se tornarán negativas en cuanto varíen las condiciones macroeconómicas actuales, por ejemplo con una subida de los tipos de interés. Existen precedentes, además, de fenómenos similares en otros países como el Reino Unido o Japón.

Alguno de los efectos prácticos que ocasionaría a los usuarios el que las viviendas perdieran parte de su sobrevaloración:

.- Se produciría una reducción de la riqueza de los patrimonios familiares al minorarse el valor del que generalmente es su principal activo, su vivienda.

- Subjetivamente se suscitaría la sensación de "tener" menos y ello podría implicar que el consumo se retrajera y que con ello toda la economía accediera a la recesión.

.- En principio, que los precios de las casas bajen no ha de afectar al pago de la hipoteca, siempre y cuando el factor trabajo se mantenga estable, dado que la fuente de ingresos es el principal elemento ligado al pago de las cuotas de los préstamos. Ahora bien, si la economía se retrae, también puede implicar una aumento del desempleo y pueden surgir los problemas.

.- Se paralizaría de forma excesivamente brusca la especulación sobre el precio del valor de la vivienda.

Predecir si se producirá o no la explosión de la llamada burbuja inmobiliaria resulta más bien propio de augures, pero ante este riesgo se han de tomar ciertas precauciones:

.- Es verdad que la vivienda resulta un bien de primera necesidad para toda persona, pero no a cualquier precio. Antes de acceder de forma no aconsejable por su cuantía a la propiedad de un inmueble pueden prosperar otras vías como el alquiler, la espera a la concesión de una vivienda protegida, etc.

.- Ha de procurarse, en la medida de lo posible, realizar la compra pagando parte de la vivienda con ahorro propio, sin dependencia exclusiva de la financiación bancaria.

.- Conviene ser realistas respecto a las propias posibilidades presentes y futuras ante la elección de la vivienda que se va a comprar. Un excesivo sobreendeudamiento debido a la vivienda puede suponer una merma en el gasto tocante a otros bienes y consumos que también contribuyen a la calidad de vida.

.- No ha de realizarse una compra de vivienda con pretensiones especulativas a corto plazo. Hay que ser conscientes de que el piso o la casa comprados pueden ser el propio domicilio por muchos años y de que el incremento de su precio puede frenarse o, incluso, descender.

Las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas que intervienen en la edificación de un inmueble están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta ley, que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, protege los intereses de los compradores de una vivienda.

El constructor es la persona sobre la que recaen las principales responsabilidades, aunque no es el único que debe responder ante las reclamaciones. Todos los agentes que participan en la construcción tienen obligaciones frente a los propietarios y terceros adquirentes de inmuebles o parte de los mismos, en caso de quejas por deficiencias.

En cuanto a los plazos de garantía, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, dependen del tipo de defecto aparecido. Son los siguientes:

- Durante un año se hará cargo únicamente el constructor de los daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

- Se establecen tres años para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.

- Durante los diez primeros años la garantía afecta a todos los vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes...

Las reclamaciones deben efectuarse por parte del cliente en el plazo de dos años desde que se produjeron los daños. Sin embargo, si se trata de defectos leves percibidos a simple vista en el momento de la entrega, es aconsejable informar al promotor o constructor de forma inmediata y por escrito. Uno de ellos tendrá que repararlo puesto que es un fallo derivado de la negligencia o incumplimiento de los deberes del jefe de obra y demás personal que depende de él. Si no es posible, el arreglo se podría negociar una rebaja en el precio proporcional al defecto encontrado.

Además, para garantizar el pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres. El capital de este seguro será del 5% del coste de la obra. Por su parte, el constructor también tendrá que suscribir uno durante un año. En cualquier caso, los asegurados de estos seguros serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del inmueble. El cumplimiento de esta obligación esta garantizado por un notario y el registrador de la propiedad.

Existen diferentes vías para llevar a cabo las reclamaciones. Pero, también hay que tener claro que hay algunas quejas de las que pueden desentenderse los agentes de la construcción porque son defectos ocasionados por los propietarios. Entre estos podemos mencionar los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado, defectos derivados de una explosión o incendio ajenos a las instalaciones del edificio, desperfectos por obras realizadas en la vivienda con posterioridad a la recepción de la misma, etc.

La principal obligación de los usuarios en conservar en buen estado la construcción. Por esta razón los casos mencionados antes no son objeto de reclamación. Asimismo, deben recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra, los seguros y garantías correspondientes.

La mejor manera de solucionar posibles problemas es llegar a un acuerdo entre propietario y vendedor. Pero en caso de no obtener una buena respuesta por la otra parte, es aconsejable dirigirse a una asociación de consumidores o a la Administración de Consumo. En último lugar, recurriremos a la vía judicial o consideraremos otra alternativa, la vía arbitral.

Adquirir una vivienda constituye en la actualidad uno de los principales problemas de los ciudadanos, particularmente de los jóvenes, tal y como denunciaba recientemente el Consejo de la Juventud de España (CJE), y es debido, sobre todo, al elevado precio que han alcanzado los inmuebles.

El esfuerzo financiero de los jóvenes para adquirir una casa supone una media de 11 salarios anuales o lo que es lo mismo, los jóvenes españoles invierten el 52,3% de sus ingresos en la adquisición de una casa. Pero comprar una vivienda no sólo implica los gastos derivados de la adquisición en sí, sino que hay que y equipar la casa, es decir, amueblar el piso para poderlo hacer habitable y sumarle los gastos en elementos tecnológicos, decorativos, de menaje y textil.

Con el fin de averiguar lo que cuesta a una familia tipo compuesta por cuatro miembros amueblar una vivienda de 70 metros cuadrados, la Federación Andaluza de Consumidores y Amas de Casa, AL-ANDALUS, ha llevado a cabo un estudio en el que se han contrastado los precios de todos aquellos elementos básicos para equipar una vivienda, como son el salón, el comedor, la cocina, el dormitorio de matrimonio, los dormitorios para los hijos, los sofás y así hasta completar todas las estancias.

El amueblamiento de la vivienda dependerá fundamentalmente de las necesidades, gustos y preferencias de sus propietarios, de ahí el amplio abanico de posibilidades que puede encontrarse en el mercado en cuanto a estilos y precios. No obstante, los datos de este estudio sobre el precio de los muebles revelan que la cocina es, probablemente, la estancia que requiere un mayor desembolso económico. Sólo en muebles y electrodomésticos, y sin hacer grandes alardes, el usuario se encuentra con un gasto que supera los 4.000 euros de media y que puede alcanzar los 8.500 euros.

Sumados los precios medios del mobiliario de todas las estancias, como conclusión se extrae que amueblar un piso de 70 metros cuadrados supone alrededor de 14.400 euros. Si se añadieran los elementos tecnológicos (televisor, DVD, ordenador, etc.) a precios de mercado habría que añadir un montante extra más que oscila entre los 4.000 euros y los 24.000 euros. Además habría que sumar los gastos que hay que destinar a decoración, pequeño electrodoméstico, menaje o textil.

A este tipo de casas, tan habitual en Estados Unidos, Canadá y los países escandinavos, se le atribuyen muchos prejuicios que dificultan su implantación en nuestro país. Precisamente por esos prejuicios, son mayoría quienes desconocen las grandes ventajas que presentan estas construcciones frente a las tradicionales.

La primera ventaja, que está motivando a muchas parejas jóvenes a comprar una casa de madera, es que ofrecen la posibilidad de vivir en el campo a un precio asequible, puesto que son hasta un 30% más baratas que las de construcción tradicional. El coste del metro cuadrado ronda los 780 euros, aunque el precio final varía según el tipo de construcción y los extras que se le añadan.

Además, debido a que la madera es un material muy efectivo a la hora de aislar del frío, elegir una vivienda de madera conlleva un sustancioso ahorro energético. Otra gran ventaja con repercusiones económicas positivas es que la vivienda tarda menos de tres meses en construirse. La empresa constructora transporta en piezas la casa ya fabricada, por lo que lo único que queda por hacer es montarla en el terreno.

Mucha gente asocia las casas prefabricadas con chabolas y casas poco sofisticadas. Por el contrario, éstas pueden medir más de 200 metros cuadrados, y su apariencia transmite solidez, calidez y elegancia. Además, se puede elegir entre múltiples diseños, así como entre diferentes barnices y pinturas (en Estados Unidos, por ejemplo, se suelen pintar de blanco), y personalizar así al máximo el hogar. No obstante, a menudo hay que negociar el aspecto de la casa con el ayuntamiento para que no rompa la uniformidad estética del pueblo.

Como se ha señalado anteriormente, una de las ventajas de las casas de madera es que resultan muy cálidas porque la madera es un material aislante natural. Prueba de ello es que estas viviendas son las más comunes en países con climas extremos como Canadá y los países escandinavos. La madera aporta incluso beneficios para la salud porque, al absorber la humedad, evita dolencias de reumatismo, artrosis y problemas respiratorios. No sólo eso, sino que los expertos apuntan a que el campo bioeléctrico natural de la madera proporciona un estado de equilibrio en el cuerpo humano, algo especialmente beneficioso para personas que sufren de nerviosismo, problemas circulatorios, dolores de cabeza e insomnio. Además de aislante térmico, la madera también es un aislante acústico, lo que convierte a estas viviendas en muy silenciosas.

Otro argumento a favor de estas viviendas es que son más ecológicas porque la madera es un material natural y renovable que apenas requiere en su construcción de productos contaminantes como los tableros conglomerados o contrachapados con cola, impermeabilizantes derivados del petróleo, o tratamientos impermeabilizantes como pinturas y disolventes. No obstante, para alargar la vida de una casa de madera es necesario tratarla adecuadamente contra la humedad, el fuego, los hongos o las termitas.

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda, ha comenzado a sacar al mercado pisos y casas para ofrecerlos en alquiler. El objetivo para el que fue concebida la SPA es facilitar a los ciudadanos buena parte de las viviendas desocupadas existentes garantizando un contexto más seguro para el alquiler. Para ello, y por la forma de funcionamiento dela propia SPA, el Ministerio sabe que será necesario que se produzca en la sociedad española un pequeño cambio cultural.

En la página web de la SPA los propietarios de cualquier punto de España que deseen acogerse a esta fórmula pueden inscribirse en el Alta de viviendas, enlace en el que se les facilita el modo de rellenar un formulario con los datos del inmueble de modo que:

1. Para alquilar una vivienda a través de la SPA, lo primero que se debe hacer es incorporar la vivienda al programa rellenando el formulario de la página WEB www.spaviv.es, llamando al teléfono 902 13 02 13 o acudiendo a las oficinas de la red de agentes colaboradores de la sociedad.

2. El propietario firmará un contrato con la SPA para la gestión e intermediación de un contrato de arrendamiento de su vivienda. La sociedad facilitará cuantos inquilinos sean necesarios para mantener la ocupación de la vivienda durante la vigencia del contrato. El propietario recibirá la cantidad pactada con la entidad pública cada mes, desde la firma del primer contrato de arrendamiento con el inquilino.

3. La SPA garantiza al propietario la devolución de la vivienda en las mismas condiciones en que la entregó.

4. La Sociedad no tiene fijados precios determinados para las viviendas. La cantidad para cada vivienda será el resultado de un pacto entre el propietario y la SPA. Mientras el contrato de gestión tenga vigencia, la Sociedad garantiza al propietario la percepción de la cantidad pactada en el contrato incluso durante los periodos de desocupación de la vivienda.

5. La SPA y el propietario firmarán un contrato de gestión con una duración de cinco años, prorrogables en los términos que establezcan las partes.

6. Correrán a cargo del propietario los gastos necesarios para las reparaciones extraordinarias de la vivienda, generales, para poder ofrecerlas a los demandantes de vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad.

7. La SPA tiene suscrita con una compañía aseguradora una póliza multirriesgo hogar que garantiza la devolución de la vivienda en perfectas condiciones y el adecuado mantenimiento mientras está ocupada.

8. El impago y la desocupación están garantizados por la propia Sociedad, asegurada a su vez por dos compañías.