EL DE LA CALLE 42

El endeudamiento de las familias españolas se encuentra en cifras récord. Buena parte de la responsabilidad de éste reside en las deudas contraídas para la adquisición de viviendas. Además de la deuda hipotecaria, que alcanzó los 534.184 millones de euros en julio según datos del Banco de España, las familias también soportaban al cierre de ese mismo mes casi 193.000 millones de euros en préstamos al consumo.

Se entiende por sobreendeudamiento aquella situación en la que el consumidor no puede hacer frente al cumplimiento de deudas vencidas y exigibles. También se puede identificar este término con la situación a la que se llega cuando se consume de manera irreflexiva, y que a la que se denomina sobreendeudamiento activo, o con la situación que se produce cuando tienen lugar una serie de acontecimientos fortuitos que impiden hacer frente a las deudas y que se conoce como sobreendeudamiento pasivo.

Compromisos adquiridos y consumo

Determinadas circunstancias, como el desempleo, la temporalidad o la precariedad laboral, las rupturas matrimoniales, enfermedades y accidentes que provocan una pérdida de ingresos laborales, o el fallecimiento de la pareja, pueden contribuir al endeudamiento de las familias. El problema se agrava cuando el consumidor es incapaz de hacer frente a los compromisos que ha adquirido.

En ocasiones, la incapacidad de pago no se debe al exceso de créditos asumidos, sino al exceso de consumo que se realiza al contado. Este tipo de consumo irreflexivo y muchas veces impulsivo, se ve agravado por la facilidad que dan algunas entidades financieras para disponer de dinero de manera inmediata.

Otro instrumento que puede inducir al gasto a aquellas personas con poco autocontrol económico o que realizan compras de manera impulsiva, es la tarjeta de crédito. La tarjeta de crédito puede fomentar el gasto de un capital del cual no se dispone.

El recurrir a los créditos como medio para sustentar las economías domésticas no es en sí mismo un problema pero, podría convertirse en tal cuando por distintos motivos se adquieren compromisos financieros que superan el volumen de ingresos que está a disposición de la persona consumidora para hacer frente a los mismos.

La medida más eficaz para vigilar la propia capacidad de endeudamiento es aprender a controlar el gasto. Para ello resulta muy útil elaborar un presupuesto y distinguir entre los productos que son realmente necesarios adquirir y los que no lo son. Asimismo, cuando se vaya a contraer una deuda de larga duración, como la adquisición de una vivienda, es conveniente tener en cuenta la situación actual y la futura.

Refinanciar los préstamos

En caso de que el consumidor incurra en el impago de una deuda, puede ser incluido en ficheros de morosidad, que normalmente va a implicar que las entidades financieras no le concedan ningún préstamo, si bien en ocasiones cajas y bancos contemplan la posibilidad de refinanciar los préstamos ya vencidos e impagados. En este caso, la entidad exigirá al consumidor garantías más elevadas y los intereses y comisiones también serán superiores a los habituales.

Dado que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes, en lo que al aspecto económico se refiere, en la vida de una persona, tal circunstancia debe ser bien sopesada y estudiada. En este sentido, los datos del Banco de España resultan muy significativos, ya que confirman que el 41% de la renta anual disponible de cada ciudadano está destinada a pagar las letras de la hipoteca de la casa. Por este motivo, y con el fin de que la operación sea satisfactoria, es aconsejable tomarse el tiempo necesario para plantearse una serie de cuestiones importantes.

El primer paso recomendado consiste en abrir una cuenta vivienda, puesto que es uno de los mejores productos financieros de ahorro para la adquisición de una casa o un piso. Más que nada por su propio tratamiento fiscal. Así, las cantidades depositadas en dicha cuenta pueden ser desgravadas hasta el 15% en la declaración de la renta, con un límite de inversión de 9.015 euros al año, lo que implica que el ahorro máximo posible es de 1.352 euros anuales. El único requisito que se exige es que la compra de la vivienda debe hacerse en un plazo de 4 años. En su contra aparece que la rentabilidad ofrecida en la actualidad por las cuentas viviendas no es demasiado estimulante, debido a que se sitúa por debajo del precio del dinero y de la inflación. Sin embargo, el punto a favor radica en que no conlleva ningún tipo de franquicia ni comisiones de ninguna clase.

Otro apartado importante es el que concierne al préstamo hipotecario. Pese al aumento del índice del euribor, el precio del dinero para la compra de la vivienda se mantiene aún barato. En lo que se refiere a los préstamos variables, los tipos de interés se sitúan en torno al 4%. Además, el diferencial aplicado posteriormente en las revisiones sobre el propio euribor sigue siendo pequeño. Los préstamos a interés fijo presentan un coste algo superior. La mayor parte de ellos se ubican en torno al 5% y al 6%, ofreciendo diversas posibilidades dependiendo del propio plazo de la operación.

Condiciones y ofertas

Hoy por hoy, las mejores ofertas inmobiliarias suelen encontrarse en Internet, aunque tampoco hay que descartar la negociación de buenas condiciones en las propias inmobiliarias. Antes de nada, en los préstamos a interés variable es aconsejable tener muy presente el diferencial máximo que se está dispuesto a aceptar sobre el propio índice del euribor. También es aconsejable rechazar comisiones de apertura elevadas, aparte de tratar evitar que la cancelación anticipada del préstamo conlleve penalización alguna.

Ahora, los créditos por el cien por cien del capital todavía son frecuentes y existen diversas fórmulas para conseguir más capital. En caso de cambio de vivienda hay productos específicos para lograr el 80% del valor tanto de la nueva como de la vieja. Sin embargo, dicha operación implica hipotecar dos pisos, lo que duplica los gastos de registro, notario, tasación, etc. Por otra parte, en caso de que se requiera el dinero necesario para una señal, se puede solicitar un préstamo puente con garantía personal que no conlleva gastos notariales. El dato más positivo se centra en que se puede cancelar sin ningún tipo de costes o sanciones por dicha operación.

El Consejo de Ministros aprobó la creación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) el 8 de abril de 2005. Esta entidad quedó constituida como sociedad mercantil de capital público estatal y tutelada por el Ministerio de Vivienda.

El objetivo de este organismo es potenciar el alquiler de viviendas. La SPA pretende aumentar el tamaño del mercado del alquiler aportando seguridad al propietario para hacer llegar una mayor oferta a los inquilinos. Estas son algunas de las ventajas que esta entidad anuncia para el arrendatario:

- Las viviendas se ofrecen a punto para entrar a vivir, sin gastos adicionales al propio alquiler. La SPA lleva a cabo un inventario de la vivienda y de todos sus enseres, de manera que la calidad de las viviendas queda garantizada. - Con el objeto de poder abaratar los costes de acceso a la vivienda para el conjunto de los ciudadanos, la persona que quiera acceder como inquilino a una vivienda ofrecida por la Sociedad Pública de Alquiler debe cumplir las siguientes condiciones:

Capacidad de pago suficiente. La vivienda por la que deseen optar el o los inquilinos deberá tener una renta que no supere en un 30% el conjunto de los ingresos de quienes vayan a residir en la misma. Dicha capacidad de pago deberá ser justificada documentalmente, a través de un contrato laboral en vigor o mediante cualquier otro vínculo de diferente naturaleza que permita acreditar la capacidad de pago. Alternativamente, el inquilino podrá presentar un aval bancario por valor de cuatro meses de renta. Para ello, la SPA ha alcanzado un acuerdo con una prestigiosa entidad financiera, para ofrecer dicho aval en las mejores condiciones. Aquellas personas que no puedan afrontar el aval, podrán presentar a un fiador solidario con suficiente capacidad de pago.

Fianza de un mes, conforme a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha fianza será devuelta a la finalización del contrato, una vez cubiertos los desperfectos que eventualmente se hubieran causado.

El contrato de arrendamiento de vivienda se firma entre el propietario de la vivienda y el inquilino. Se trata de un contrato sujeto a la LAU y tiene una duración de un año prorrogable a cinco. El plazo de duración del contrato será de un año. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales y hasta alcanzar una duración de cinco años, salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora y a la SPA con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Para alquilar una vivienda a través de la Sociedad Pública de Alquiler habrá que registrarse como inquilino rellenando el formulario de la página web www.spaviv.es, llamando al teléfono 902 13 02 13 o acudiendo a las oficinas de la red de agentes colaboradores de la sociedad.

Al alquilar una vivienda las condiciones se establecerán siempre por escrito mediante un contrato de arrendamiento entre ambas partes, el arrendador (propietario del inmueble o quien actúa en calidad de tal), y el arrendatario, la persona que paga para vivir en la vivienda. El contrato recogerá los siguientes apartados:

1.- Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato.

2.- Reunidos: Aquí aparecen las partes que firman el contrato, "de una parte" el arrendador y de "otra" el arrendatario, con sus datos personales.(nombre, apellidos, dirección, DNI).

3.- Manifiestan: Aquí se determina el "objeto" del contrato de arrendamiento, en este caso la vivienda que se alquila, así como un detalle de la misma, metros ,ubicación, distribución de la misma. etc.

4.- Estipulan: A partir de aquí aparecen los detalles a los que las partes se someten , es decir los acuerdos y condiciones del arrendamiento.

.- Duración: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.

.- Renta: la que pacten las partes. En este tipo de alquiles no existe IVA. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta.

.- Revisión de la renta: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 4 Noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.

.- Destino: Se determina el uso de la vivienda.

.- Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en la cual la recibió. Si se han realizado mejoras, y si esto se pactó, también es conveniente que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, ya que el piso reformado normalmente aumenta de valor y por su naturaleza las obras no se pueden deshacer. Pero esto sirve sólo previo pacto entre ambas partes en el contrato.

.- Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.

.- Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.

.- Fianza: El arrendatario viene obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se de por concluido el arrendamiento.

.- Demora en el pago. Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.

Estas son las estipulaciones habituales para el contrato de arrendamiento, pero siempre se podrán todos los requisitos que quieran las partes. Por ejemplo, respecto a la fianza se pueden pactar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del inquilino, además del depósito por importe de un mes, que será obligatorio.

Gran parte los conflictos por impago de la renta entre casero e inquilino suelen terminar en un proceso judicial por desahucio. En este tipo de casos resulta conveniente tener siempre muy presente una serie de apartados legales:

. Demanda. ¿Cuándo se puede interponer?. El propietario del piso o la vivienda alquilada puede llevar a cabo el proceso de demanda desde el primer momento. Es decir, cuando el arrendatario no cumple con el plazo de pago de siete días establecido por la ley. A pesar de ello, los asesores y abogados recomiendas ofrecer un margen de pago más amplio, por lo menos de un mes. Dado que los dictámenes de los jueces, en numerosas situaciones, se fundamentan en el retraso del inquilino, considerando la demanda como improcedente. En dicho plazo, la fórmula más indicada consiste en conversar y negociar con el propio ocupante de la casa y tratar de resolver la disputa de una manera amistosa.

. Enervar el desahucio. El inquilino, en ciertos aspectos, goza del amparo de la ley, ya que éste puede abonar su deuda hasta el mismo día del juicio. Incluso si el casero se negase a aceptar dicho pago, el propio arrendatario puede saldar sus cantidades en el mismo juzgado, quedando la demanda interpuesta sin efecto alguno y reanudando el alquiler de la vivienda. Sin embargo, el contrapunto importante a este derecho del inquilino radica en que sólo puede acogerse a dicha legalidad una sola vez, por lo que si en un futuro volviese a repetir el impago de la renta por alquiler, el propietario podrá llevar el proceso judicial hasta el final.

Otro caso en el que el arrendatario puede parar el caso por desahucio es realmente sencillo y simple, ya que con abonar los retrasos, la interposición de la demanda quedará anulada. Este período suele suceder cuando el arrendador le reclama al alquilado el pago de forma fehaciente, por lo general tramitada por burofax, y estipula un plazo de concesión de dos meses antes de efectuar la demanda. Si en ese tiempo el inquilino no abona lo que debe éste se encontrará con que carece de la posibilidad de costear los retrasos y, probablemente, deberá abandonar el inmueble que ocupa.

. La deuda. Por norma general, el juicio por desahucio tiene como objetivo principal provocar que el arrendatario moroso, que no cumple con los pagos de la renta estipulados, abandone el piso o la vivienda que está ocupando. Sin embargo, este recurso no implica la recuperación de la deuda acumulada, la cual puede tratarse de una cantidad elevada como consecuencia de la lentitud del propio proceso.

En este sentido, los entendidos en el tema recomiendan que el método más eficaz para recuperar el cobro, en este tipo de situaciones, consiste en no intentar recuperar tanto el inmueble en alquiler como la deuda pendiente al mismo tiempo. Mientras que en el primer caso el procedimiento resulta más o menos sencillo, en el segundo supuesto, el demandado cuenta con más alternativas para retrasar el fallo judicial. Por lo tanto, la pauta que se ha de seguir se centra en tratar de recuperar el piso arrendado, en primer término, y después interponer la demanda por impago. Aunque en este último punto conviene tener constancia de que el demandado posee solvencia económica para saldar la deuda pendiente en caso de que éste resulte condenado en el juicio.

La "fianza" suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada actualmente en el título IV de la vigente Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada).

Concretamente el artículo 36 señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Continua dicho artículo señalando que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Razón de ser

La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Precisamente éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si la fianza garantiza todas y cada una de las obligaciones del arrendatario no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas sino también a otro tipo de aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, por ejemplo.

Así, en muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago existiendo en tal caso una desprotección del arrendador, ya que la sentencia determina la compensación de la deuda del inquilino con la cantidad que en su día entregó como fianza sin que aún dicho arrendatario haya devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones. Y si es así, ¿dónde está entonces la fianza para poder reparar los daños?

El conocimiento de algunos aspectos legales significativos ayuda a propietarios e inquilinos a establecer su importe y condiciones de devoluciónPor otra parte el nº 5 del señalado artículo 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes puedan prestar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico, con lo cual nos encontramos con que, de acuerdo con el texto legal, puede haber dos tipos de fianza:

a) La fianza en metálico que es siempre obligatoria y que siempre es fijada en el importe de una mensualidad, para los arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto.

b) La fianza adicional a la de metálico que es voluntaria cuyo importe está sometido a la libre disposición de las partes, y en la que no hay límites legales.

Respecto a la cuantía de la fianza en metálico se comprende que la finalidad de la Ley al determinar sus importes obligatorios (1 mes y 2 meses) es que la misma no resulte excesiva y haga difícil al arrendatario cumplir con todas sus obligaciones; pero, por otro lado, este importe puede resultar muy escaso puesto que si la fianza debe responder del impago de rentas, de los daños en el inmueble arrendado, etc, dada la larga duración de los procesos judiciales es más que evidente que dicha fianza resultará insuficiente de todo punto para poder resarcir al arrendador de todos los daños que se le hayan causado.

Por tanto, la fijación de tal cuantía de un mes de fianza con carácter uniforme para todos los contratos de arrendamiento de vivienda o de dos meses para los locales y viviendas de temporada podría ser inadecuada, ya que cada inmueble puede tener unas características particulares (metros, ubicación, renta, etc.) que aconsejan una adecuación de la fianza a la realidad del arrendamiento en concreto.

Ciertamente puede pactarse otro tipo de garantías adicionales y tal posibilidad es contemplada de manera clara por el nº 5 del artículo 36 al que nos estamos refiriendo, pero, aunque parezca extraño, la Ley admite una garantía adicional de un importe elevado que no sea en metálico, y en cambio prohíbe en contratos destinados a vivienda que haya una fianza en metálico, por poner un caso, de dos mensualidades.

Actualización

El número 2 del artículo 36 señala la imposibilidad de actualización de la fianza en el plazo inicial de cinco años, cuando se trata de arrendamiento de vivienda; y puntualiza que cada vez que el arrendamiento se prorrogue, las partes podrán exigir que la fianza se actualice a la renta vigente en el momento de la prórroga en su punto 5º. Por tanto tal actualización se regirá por las siguientes reglas:

a) La actualización no tendrá lugar durante el plazo mínimo de cinco años.

b) Cuando haya pasado el plazo mínimo, y se encuentre en prorroga o cuando hayan pasado, en su caso, los cinco primeros años del plazo inicial, cada una de las partes puede solicitar el aumento o disminución de la fianza.

c) Las partes pueden pactar cómo realizar esta actualización y a falta de pacto servirá lo acordado para la actualización de la renta.

En muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago, lo que supone una desprotección del arrendadorEn este punto cabe señalar que, dada la redacción legal, hay que tener en cuenta que el aumento o disminución de la fianza no es el correspondiente del Índice de Precios al Consumo (IPC); por lo cual, si la renta se aumentara o disminuyera por convenio posterior de las partes, en un momento determinado y por causas ajenas a la oscilación del IPC, tal nueva renta así obtenida serviría para fijar la nueva fianza, aún cuando tal renta tuviera un incremento superior o inferior al IPC correspondiente.

El número 4 del artículo 36 señala que el arrendador deberá devolver la cantidad que resulte como saldo al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, y que si no lo hiciera en tal termino devengará el interés legal.

En este punto cabe puntualizar que el problema será la determinación concreta del saldo de la fianza y si este es líquido o no, ya que posiblemente la falta de devolución de la fianza por el arrendador se deba a que pretende imputar a la misma el importe de unos daños que se le hayan causado, con lo cual dicha situación justificaría que no se devenguen los intereses del artículo comentado (habría una falta de liquidez que impediría estimar estos intereses).

Todos los interesados en comprar una vivienda propia pueden hacerlo sin la necesidad de contratar los servicios de una inmobiliaria y de leerse la infinidad de anuncios sobre ventas de inmuebles. En una subasta se pueden adquirir pisos por menos dinero que el que se paga en el mercado inmobiliario habitual. Pero es difícil saber cuántas viviendas pueden subastarse públicamente en una ciudad, ya que éstas pueden estar organizadas por una institución, como la Hacienda pública, o un organismo privado, como un banco o caja. No obstante, independientemente del organismo subastador, el procedimiento es muy parecido: se fija la fecha de celebración, se relatan los bienes que se subastan, su valor inicial y las cargas que tienen si las hay. Para tomar parte en la puja, los participantes deberán depositar previamente el 30% del valor que se haya dado al bien inmueble. La subasta se anunciará con un mínimo de veinte días de antelación. El postor que se quede con la vivienda tendrá que asumir las cargas o gravámenes anteriores y la responsabilidad derivada de ellos: pagar las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios del año en curso y del anterior así como el Impuesto de Bienes Inmueble del año y del ejercicio anterior si no los hubiera pagado el antiguo dueño.

Embargo

En algunas ocasiones el impago de deudas, multas o impuestos puede desembocar en que un bien sea embargado y posteriormente subastado.

En algunas ocasiones el impago de deudas, multas o impuestos puede desembocar en que un bien sea embargado y posteriormente subastadoSi el titular de una hipoteca deja de pagar las cuotas, la entidad financiera que le prestó el dinero puede terminar embargándole la vivienda. También puede suceder que un propietario vea confiscados sus bienes por parte de la Administración Pública en el ejercicio de sus facultades de recaudación, por describir un caso. Posteriormente, si no se llega a un "convenio de realización" -acuerdo entre el acreedor y el titular del bien que se va a embargar para ajustar el modo de obtener su valor de la manera más eficaz- estos inmuebles serán subastados públicamente. El importe de salida será el resultado de descontar de su valor de mercado las cargas anteriores al gravamen -como la hipoteca- por el que se haya efectuado la ejecución. Así lo establece el capítulo IV de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil relativo al procedimiento de apremio. A falta del acuerdo señalado, la subasta se llevará a cabo mediante una persona o entidad especializada o subasta judicial.
Así, a diferencia de lo señalado en la anterior Ley de Ritos, la actual normativa permite que la realización forzosa de los bienes inmuebles embargados se lleve a cabo de manera diferente a la subasta judicial. Es el llamado 'convenio de realización'. Además, la ley establece que, a falta de este convenio de realización, la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles embargados se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes procedimientos:

Enajenación por medio de persona o entidad especializada, en los casos y en la forma previstos en la Ley.
Subasta judicial.
Parece que la propia redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil quiere que se prime el hecho de que las partes que forman parte de un procedimiento judicial convengan de mutuo acuerdo la forma de obtener el valor del bien embargado y, a falta de acuerdo, que dicha enajenación se ponga en el mercado por una persona o entidad especializada en lugar de llegar a la subasta judicial.

¿Quién organiza las subastas?

A petición del acreedor o de la persona embargada, siempre que las características del bien embargado así lo aconsejen -como es el caso de los bienes inmuebles-, el tribunal podrá acordar mediante providencia, que la subasta la realice una persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.

También podrá acordar el tribunal, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se venda a través de una entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subaste o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.

Hay varios organismos que se encargan de enajenar inmuebles a través de subastas, como la sociedad estatal Segipsa, que gestiona garajes, locales o viviendas que pertenecen al Patrimonio del Estado o Caja Madrid. También hay otras entidades especializadas en la realización de bienes inmuebles embargados como es el caso del Servicio de Enajenaciones de Inmuebles de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de Abogados de Vizcaya.

Procedimiento de subasta

Sin embargo, en el presente artículo vamos a tratar de explicar la posibilidad que le asiste a cualquier persona para lograr una vivienda a través de la subasta judicial. Como ya hemos adelantado en los párrafos anteriores, el procedimiento de la subasta de bienes inmuebles viene recogido en la sección 6ª del capítulo IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su estimación económica el importe de todas las cargas y derechos anteriores a los impagos que hubieran motivado el embargo

Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su estimación económica el importe de todas las cargas y derechos anteriores a los impagos que hubieran motivado el embargoy cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Es decir, el valor de la vivienda será el que resulte de descontar de su valor de mercado las cargas anteriores al gravamen, por ejemplo hipoteca, por el que se hubiera despachado ejecución.
La subasta se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al señalado para su celebración. La subasta se publicitará por medio de edictos, que se fijarán en sitio destacado, público y visible en la sede del tribunal y lugares públicos de costumbre. Además, a instancia del ejecutante o del ejecutado y si el tribunal lo juzga conveniente, mediante providencia se dará a la subasta la publicidad que resulte razonable, utilizando los medios públicos y privados que sean más adecuados a la naturaleza y valor de los bienes que se pretende realizar. Hoy en día, y gracias al avance de las nuevas tecnologías de la información y comunicación (TIC), también suelen publicarse las subastas judiciales a través de las páginas web que disponen las diferentes administraciones de justicia.

Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 30% del valor que se haya dado al bien inmueble. La persona interesada en participar en la subasta deberá presentar resguardo que justifique que ha realizado el depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, o que ha prestado aval bancario por el 30% del valor de tasación del inmueble. Si finalmente hay otra persona con más suerte, que adquiera finalmente esa vivienda, se devolverá a todos los candidatos la totalidad del dinero depositado (ese 30% del valor del inmueble).

Posturas por escrito y en sobre cerrado
Nir Nussbaum Desde el anuncio de la subasta hasta su celebración, podrán hacerse posturas (pujar por determinados importes) por escrito en sobre cerrado. El acto de la subasta, que será presidido por el Secretario judicial, comenzará con la lectura de la relación de bienes, o, en su caso, de los lotes de bienes y las condiciones especiales de la subasta. Cada lote de bienes se subastará por separado. El secretario judicial anunciará en voz alta el bien o lote de bienes que se subasta y las sucesivas posturas que se produzcan. La subasta terminará con el anuncio de la mejor postura y el nombre de quien la haya formulado. Terminada la subasta, se levantará acta de ella, expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon.

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el tribunal, mediante auto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el 'remate' a favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado la diferencia entre lo depositado (30%) y el precio total del remate.

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el deudor podrá - en el plazo de diez días- mejorar esa cantidad a través de una tercera persona,

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el deudor podrá - en el plazo de diez días- mejorar esa cantidad a través de una tercera personaofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasación o con otra cantidad inferior pero que resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del acreedor.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en las líneas anteriores, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor oferta. Cuando el ejecutante no haga uso de esa facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los párrafos anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. Por ejemplo, tendrá que pagar las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios del año en curso y el anterior que no haya pagado el antiguo dueño, así como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), más conocido como Contribución Urbana, del año y del ejercicio anterior.

Algunas recomendaciones

Antes de decidirse a participar en una subasta conviene sopesar detenidamente las condiciones de la vivienda que se va a subastar. Para ello es buena idea:

Comparar el precio de salida con precios de pisos similares en la misma zona.
Visitar el portal donde esté ubicada la vivienda.
Acercarse al Registro de la Propiedad para ver si el piso tiene cargas o hipotecas.
Intentar averiguar si hay muchos participantes en la subasta.

A partir de 2007, los edificios de nueva construcción o los que se rehabiliten deberán incluir por ley una etiqueta energética, similar a las ya utilizadas en electrodomésticos, lámparas y vehículos. Mediante este certificado, el comprador o inquilino, en el caso de los alquileres, podrá comparar y evaluar la eficiencia energética del edificio.

Los edificios ya construidos no llevarán, por el momento, esta etiqueta ecológica, que se incorporará oficialmente al Libro del Edificio. Asimismo, el CO2 producido durante el ciclo de vida de los materiales queda fuera de esta certificación.

Un edificio de clase energética A tendrá que reducir sus emisiones de CO2 más del 60%La etiqueta deberá constar en la publicidad utilizada en la venta o arrendamiento del edificio. A cada edificio le será asignada una clase energética, de acuerdo con una escala de siete letras y siete colores que van desde el edificio más eficiente (clase A) al menos eficiente (clase G). La valoración se hará en función del CO2 emitido por el consumo de energía de las instalaciones de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria (ACS) e iluminación. Así, por ejemplo, un edificio de clase energética A tendrá que reducir sus emisiones de CO2 más del 60%.

El sector de la construcción es uno de los principales consumidores de energía, cuyas cifras además no dejan de aumentar. Según el Instituto para la Diversificación y el Ahorro Energético (IDAE), los casi 3.500 millones de m² del parque edificatorio español consumen el 20% del total de la energía final; o lo que es lo mismo, 15 millones de toneladas equivalentes de petróleo.

Por ello, los responsables de este Instituto, adscrito al Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, consideran que la Certificación Energética de Edificios (CEE) favorecerá una mayor transparencia del mercado inmobiliario y fomentará las inversiones en ahorro de energía, potenciando, así, la demanda de la calidad energética entre los consumidores. En definitiva, añaden, se trata de "un paso más en el cumplimiento de nuestro compromiso de Kyoto".

La puesta en marcha de este certificado es la consecuencia de la reciente aprobación de un Real Decreto que complementa el nuevo marco normativo sobre eficiencia energética de la edificación iniciado, hace unos meses, con la aprobación del Código Técnico de la Edificación (CTE). A su vez, estas normas forman parte del Plan de Acción de la Estrategia Española de Ahorro y Eficiencia Energética para el sector de la edificación en España impulsado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, a través del IDAE, e incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva europea 2002/91/CE de Eficiencia Energética de los Edificios.

Según los expertos, la CEE traerá además consigo varias acciones que obligará al sector inmobiliario y de la construcción a rentabilizar costes, estudiar la viabilidad técnica de los proyectos, y en definitiva, mejorar el medio ambiente:

Facturación de los gastos de energía (calefacción, climatización y ACS) en función del consumo real, para así poder distribuir los costes de manera más equilibrada e individualizada
Inspecciones periódicas de calderas y auditorías energéticas en edificios de alto consumo de energía
Control del aislamiento térmico en edificios de nueva construcción

Además del CTE y el CEE, la Administración tiene en marcha varios documentos legales en la misma línea, como la modificación del Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE), la actualización de la Normativa de Aislamiento Térmico NBE-CT-79, o el Plan de Fomento de las Energías Renovables.

Cómo se etiquetará energéticamente un edificio La responsabilidad de certificar un edificio recae en primer lugar en el proyectista del edificio. Mediante el programa informático "Calener", o programas alternativos validados, se simulará el comportamiento energético del edificio durante todo el año, considerando los factores que más influyen en el consumo, como las condiciones meteorológicas, la envolvente del edificio o su orientación, las características de las instalaciones de calefacción, ACS o iluminación, entre otras.

En función del resultado, se le asignará una clase de eficiencia energética determinada. Por su parte, algunos especialistas consideran que el programa Calener requiere unos conocimientos que pueden estar al alcance de unos pocos, por lo que recomiendan el programa "Líder", en su opinión más sencillo de utilizar.

Una vez construido el edificio, se comparará la calificación energética obtenida en la fase de proyecto con la del edificio realmente ejecutado. Para ello, las Comunidades Autónomas aprobarán las medidas de control para verificar que la certificación definitiva del edificio ya construido corresponde con la realidad. El certificado tendrá una validez máxima de 10 años, y cada Comunidad Autónoma establecerá las condiciones específicas para proceder a su renovación o actualización.

Los precios de la vivienda nueva en España acumulan una revalorización del 130% desde 1996. No obstante, ya son muchas las instituciones que comienzan a advertir de una sobrevaloración preocupante. Desde la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) consideran que los precios no reflejan el verdadero valor de los pisos, sino que están claramente 'hinchados'. De hecho, en el último año ya ha comenzado a notarse la desaceleración. En el conjunto de 2006, los precios de la vivienda nueva subieron en España un 9,1%, porcentaje que contrasta con las subidas del 12,7% de 2005, del 17,2% de 2004 o del 18,5% de 2003, según datos del Ministerio de la Vivienda. En particular, el precio de la vivienda libre en España subió el 9,1% en 2006, lo que supone una desaceleración de 3,7 puntos respecto al ejercicio anterior,

el precio de la vivienda libre en España subió el 9,1% en 2006, lo que supone una desaceleración de 3,7 puntos respecto al ejercicio anteriory la menor tasa de crecimiento desde el año 2000. Respecto al tercer trimestre de 2006, el encarecimiento de la vivienda se redujo en siete décimas, lo que confirma la tendencia de desaceleración del mercado. De esta manera, el precio medio de la vivienda libre en España se situó al cierre del año en 1.990,5 euros por metro cuadrado.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, estima que en muchos casos la sobreoferta justifica la desaceleración que ya se nota en el mercado de la vivienda en España. "Ahora es muy frecuente encontrar edificios terminados y vacíos", añade.

Con esta coyuntura, recurrir al mercado de la vivienda como forma de inversión es una alternativa mucho más difícil. En la actualidad, los expertos aseguran que cada vez son menos las zonas donde se esperan fuertes revalorizaciones. Aun así, todavía existen. José Luis Estevas Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, cree que seguirán revalorizándose los "pisos céntricos de las grandes capitales de provincia". "Los pisos situados en el centro de las grandes ciudades nunca bajan de precio", asegura. En cuanto a comunidades autónomas, valora el atractivo que todavía presentan zonas con atractivos culturales y provincias que se beneficiarán de grandes desarrollos de infraestructuras.

Provincias con potencial

Dan McKay Para encontrar pisos con potencial hay que recurrir a ciudades que vayan a mejorar sustancialmente sus comunicaciones en los próximos años. En este sentido, son muchos los expertos que apuestan por Valladolid, Toledo, Zaragoza y Valencia, entre otras.

El crecimiento sin precedentes que está sufriendo Valladolid, con el desarrollo de nuevas infraestructuras, espacios de ocio, zonas residenciales y espacios culturales, convierte a esta provincia en una de las regiones con más potencial. Estevas-Guilmain estima que los precios seguirán subiendo más que la media en esta zona en los próximos años.

Además, Zaragoza, por la próxima celebración de la Expo 2008 y Valencia, por la Copa América, son otras de las zonas que seguirán experimentando tirones de precios. Fernando Encinar asegura desde Idealista.com, uno de los portales web líderes de España, que más que las cuestiones culturales, es el desarrollo de infraestructuras y servicios lo que incrementa el precio de los pisos en estas zonas.

También Galicia gusta a muchos expertos, en este caso, porque se trata de una de las comunidades autónomas donde menos han subido los precios en los últimos años. Lugo y Orense, por ejemplo, son las provincias con los precios más moderados de España. Allí el precio del metro cuadrado se sitúa en 1.130 y 1.360 euros, respectivamente.

¿Dónde se enfrían los precios? En 2006 los precios comenzaron a enfriarse, sobre todo, en Madrid y Navarra. En estas zonas los precios de la vivienda libre se incrementaron un 6,1 y un 6,4%, mientras que el crecimiento en 2005 fue cercano al 10%.
Josep Lluis Ferrer, jefe de ventas de Forcadel, apuesta por que la moderación siga afectando a las grandes capitales de provincia, sobre todo a las más caras. En este sentido hay que hablar de San Sebastián, Madrid y Barcelona, que son las capitales de provincia más caras de toda España. En ellas, los precios del metro cuadrado se sitúan en 4.170, 3.728 y 3.680 euros, en cada caso. También destaca el encarecimiento de Getxo, en Vizcaya, donde el metro cuadrado se paga a 3.863 euros, de media.

¿Dónde bajan los precios?

Ante el excesivo encarecimiento que ha vivido el mercado de la vivienda en los últimos años, ya hay algunas provincias donde el precio ha comenzado a caer. En particular, La Rioja y Cantabria son las dos comunidades autónomas en las que ya se han registrado caídas de precios en el último año. Además, las viviendas situadas en las zonas de costa son las que más han comenzado a notar la desaceleración inmobiliaria.

Para 2007, José Barta, analista de gestión urbanística e inversiones inmobiliarias, espera que los precios caigan principalmente en la costa de Cataluña, Levante, Murcia, Málaga, Cádiz y Granada. "La Costa del Sol es una de las zonas que más saturada está. Allí se puede decir que los precios de la vivienda han tocado techo", añade Barta.

Los expertos aseguran que para este año y, los próximos, el precio de la vivienda seguirá desacelerándose. "Esto no implica que los precios vayan a bajar, en general, sino que van a subir menos", puntualiza Javier Sarrado, director del departamento de Estudios de Mercado de Aguirre Newman. Este experto prevé que el precio de la vivienda se encarecerá este año entre el 7 y el 8%, y se situará con subidas similares a las del IPC en el plazo de dos o tres años.
Por su parte, un informe del Instituto de Práctica Empresarial refleja que el precio medio de la vivienda en España crecerá un 7,33% este año, impulsado principalmente por un incremento del coste del suelo del 8,55%,

"El precio medio de la vivienda en España crecerá un 7,33% este año, impulsado principalmente por un incremento del coste del suelo del 8,55%"que supondrá aproximadamente dos tercios del precio final de los inmuebles, y en menor medida por un incremento de los costes de construcción, que subirán un 7,24%.
Además, el informe augura una mayor estabilidad en los precios de la segunda vivienda. Desde el IPE se espera un 'estancamiento' de los precios de las segundas viviendas situadas en zonas costeras, frente a un mayor crecimiento en el caso de las comunidades que sufrirán el 'efecto metropolitano' de las grandes capitales, como es el caso de Castilla-La Mancha por su proximidad con Madrid.

Ante este panorama, Luis Regalado, director de banca privada de Banco Madrid, estima que la inversión en vivienda ha dejado de ser la alternativa más rentable a la que pueden acceder los ahorradores españoles. "La desaceleración se impone, por lo que todos los interesados que deseen invertir en vivienda deben saber que el potencial de revalorización es ahora mucho menor. Además, la liquidez (es decir la posibilidad de vender el piso cuando uno desee) de esta opción es bastante limitada", asegura.

Precisamente, la liquidez de la inversión está relacionada con todos los trámites que hay que llevar a cabo para llegar a buen puerto con la compra. Para hacer efectiva una inversión en vivienda, es necesario realizar una serie de trámites y pagar unos gastos que, además de prolongar la operación en el tiempo, la encarecen en torno a un 10%. Por tanto, estos gastos podrían comerse la hipotética rentabilidad que podría conseguirse con la venta del piso uno o dos años después.
Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente hay cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente.

En concreto, entre los gastos asociados a la compra de vivienda, se encuentran los siguientes:

Gastos de notaría. Relacionados con la entrega de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro. Correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las comunidades autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. De media, este impuesto equivale a un 7% del valor de escritura de la vivienda.

Por ejemplo, quien se plantee la compra de un piso de unos 150.000 euros (importe medio de las hipotecas solicitadas en España), deberá abonar, además, cerca de 12.000 euros para hacer frente al pago del notario (en torno a 800 euros), el Registro de la Propiedad (unos 300 euros), la gestoría (250 euros) y el Impuesto de Bienes Patrimoniales (10.500 euros). Todos estos gastos representan un 8% del valor de compra del piso.

Aunque el precio del suelo es más barato que en las ciudades hay que hacer frente a una serie de pagos como las tasas urbanísticas y el proyecto del arquitecto

A nadie se le escapa el atractivo y la comodidad de las ciudades como lugar de residencia. Sin embargo, el estrés del medio urbano está favoreciendo que cada vez más españoles apuesten por los pueblos ?tierra natal de muchos ellos- para construir o adquirir una segunda vivienda. Los precios más baratos, el incremento general del nivel de vida y la posibilidad de huir del ruido y de las aglomeraciones están calando en la sociedad española. No obstante, para que se haga realidad este sueño, hay que cumplimentar una serie de trámites que acarrean una dedicación importante de tiempo y esfuerzo personal, así como un desembolso económico relevante vinculados con requisitos que van del proyecto de la casa al pago de tasas urbanísticas, pasando por la presentación de instancias oficiales en el Ayuntamiento o la obtención de la cédula de habitabilidad.

Lugares donde no se puede construir
El primer paso para levantar los cimientos de una pequeña casa en un pueblo es la búsqueda de un terreno adecuado. En muchas ocasiones, las familias que se plantean esta opción lo hacen porque ya cuentan con el solar donde ubicarla: una herencia, una antigua casa que se está derrumbando... En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no se puede edificar en cualquier zona.

Para obtener la cédula de habitabilidad es necesario el visto bueno del arquitecto municipal
Tras las numerosas catástrofes vividas a causa de riadas, fallos en la seguridad ciudadana o destrucción del medio ambiente, hay algunos puntos en pueblos y ciudades que se encuentran especialmente protegidos. De forma general, tienen la consideración de "suelo no urbanizable" los cauces de corrientes naturales continuas o discontinuas. Tampoco se puede construir una vivienda en las riberas de 100 metros de anchura en las márgenes de un cauce fluvial. Los terrenos situados en riberas inferiores a 200 metros de anchura desde la mayor cota del nivel de las aguas en lagunas, estanques y embalses también están vetados para la construcción inmobiliaria. Y tampoco se puede construir una vivienda en áreas arboladas compactas con densidades de arbolado superiores a un árbol por cada 30 metros cuadrados.

De abajo a arriba
Una vez elegido el terreno, hay que solicitar un estudio geotécnico sobre el suelo en que se desea asentar la vivienda. Un aparejador privado deberá comprobar que el suelo y los cimientos son los adecuados para levantar en él una edificación. Por el estudio geotécnico, habrá que abonar al aparejador o empresa en cuestión cerca de 1.000 euros.

Ese mismo aparejador puede servir de ayuda para realizar el siguiente trámite de la lista: la presentación del proyecto de construcción, que deberá firmar junto con un arquitecto. El proyecto tiene que incluir la distribución deseada de la casa: número de habitaciones, metros cuadrados de cada estancia... En este punto, el propietario puede dar sus opiniones y sugerencias. No obstante, será el arquitecto quien aprobará o desestimará las ideas del cliente, en función de su buen criterio profesional. El coste del proyecto variará en función de la superficie que se quiera construir y de su complejidad.

El titular debe hacer frente a numerosos trámites municipales como la presentación del estudio geotécnico, solicitud de licencia de obra y, una vez acabada, de la cédula de habitabilidad
Para pasar a la siguiente fase, este proyecto deberá presentarse y ser aprobado por el Colegio Provincial de Arquitectos y de Aparejadores, en el que también habrá que abonar las correspondientes tasas (cerca de 100 euros). Ya con el proyecto en mano, es necesario conseguir la licencia de obra. En este punto será el alcalde o algún organismo delegado, como el arquitecto municipal o el secretario, el que se encargue directamente de dirimir esta cuestión. Presentada la documentación necesaria (presupuesto y memoria de la obra), el plazo de concesión es como mínimo de diez días, siempre que el alcalde no encuentre ninguna objeción y la autorice. Después, el equipo de albañiles ligados al arquitecto y aparejador contratados pueden comenzar la vivienda. Una vez concluida, habrá que firmar ante notario su finalización y enviar el documento acreditativo al Colegio de Arquitectos. Con ese documento se debe notificar también en el Ayuntamiento que la obra ha finalizado. Desde el Consistorio, el alcalde lo remitirá al arquitecto municipal para que dé su visto bueno y sólo con su aprobación el propietario conseguirá la cédula de habitabilidad que le permitirá contratar los servicios básicos de agua, luz, gas... para el disfrute de su nueva vivienda.

Trámites a seguir
Contratar un aparejador privado especialista en realizar estudios geotécnicos: estudiará las características y propiedades del suelo donde se edificará para determinar el tipo de cimentación necesaria.
Presentar el proyecto: un arquitecto y un aparejador deberán firmar el proyecto de la obra y presentarlo en el colegio oficial de arquitectos provincial.
Conseguir licencia de obra en el ayuntamiento.
Firmar declaración de obra nueva ante notario.
Inscribir la obra ante el Registro de la Propiedad.
Contratar los servicios de una oficina de control técnico: se encarga de supervisar que la cimentación goza de todas las garantías.
Desarrollo de la obra: la cuadrilla de albañiles se pone en marcha, siempre bajo las órdenes del arquitecto.
Firma de la finalización de la obra. Con este documento del colegio de arquitectos hay que acudir al ayuntamiento, quien enviará a un arquitecto municipal.
El arquitecto municipal debe dar el visto bueno de la obra y conceder la cédula de habitabilidad, necesaria para dar de alta los servicios básicos (luz, agua, gas).
Volver al notario y a continuación acudir al Registro de la Propiedad para la declaración de obra finalizada.
Caso práctico... ¿Cuánto cuesta construir una casa en un pueblo?
Una familia decide aprovechar un solar de un pueblo de Toledo para construirse una casa de 300 metros cuadrados distribuidos en tres plantas. La vivienda tendrá cinco dormitorios, tres cuartos de baño, una amplia cocina, salón comedor y una última planta diáfana. Los gastos a los que tendrá que hacer frente son los siguientes:

¿Cuánto cuesta construir una casa en un pueblo? Concepto A quién se dirige el pago Importe (euros) Impuesto (%) Importe del Impuesto (euros) Total (euros)
Proyecto vivienda Arquitecto 4.212,00 16,00% 673,92 4.885,92
Proyecto vivienda Aparejador 1.263,55 16,00% 202,17 1.465,72
Proyecto vivienda Aparejador 60,10 16,00% 9,62 69,72
Estudio geotécnico Empresa aparejadores especializados 847,57 16,00% 135,61 983,18
Organismo de Control Técnico (OCT) Empresa privada 676,14 16,00% 108,18 784,32
Licencia de obras Ayuntamiento del pueblo 2.459,83 0,00% 0,00 2.459,83
Seguros construcción Compañía que comercialice seguros de construcción 172,13 6,00% 10,33 182,46
Declaración obra nueva Notaría 1,98 0,00% 0,00 1,98
Declaración obra nueva Notaría 292,98 16,00% 46,88 339,86
Registro obra nueva Registro de la Propiedad 409,98 0,00% 0,00 409,98
Registro obra nueva, honorarios Registro de la Propiedad 138,13 16,00% 22,10 160,23
Proyecto vivienda Aparejador - Colegio 541,52 16,00% 86,64 628,16
Proyecto vivienda Arquitecto - Colegio 1.805,00 16,00% 288,80 2.093,80
Importe gastos 14.465,16
Importe ejecución de obra 70.000
Importe total obra 84.465,16
Grandes diferencias entre pueblos y ciudades
Los últimos datos publicados por el Ministerio de la Vivienda han confirmado no sólo una desaceleración del encarecimiento en la vivienda, sino que, en algunas zonas, los precios de los pisos han comenzado a caer. Granada, Zamora, Vizcaya o Alicante son algunas de las capitales en las que han comenzado a bajar los precios de forma general. Pese a todo, en las zonas urbanas el coste de una vivienda sigue siendo muy caro. Como muestra, en Bilbao el precio medio de la vivienda libre se sitúa en 2.968 euros. Para encontrar precios mucho más asequibles es necesario acudir a zonas rurales. Aunque los datos oficiales se limitan a los municipios con más de 25.000 habitantes, se constata que, por regla general, a menor población y mayor lejanía de las grandes capitales, los precios son más baratos. Por ejemplo, en Ontinyent, un municipio de Valencia, el precio medio del metro cuadrado es de 826 euros. Le siguen Almendralejo (Badajoz) y Hellín (Albacete), con 841 y 935 euros el metro cuadrado.
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