EL DE LA CALLE 42

Mikel Alastruey asegura que la crisis de las hipotecas 'basura' no está teniendo una incidencia negativa en el mercado hipotecario español

La crisis hipotecaria de EE UU no está teniendo incidencia negativa en el mercado hipotecario español, sino todo lo contrario, ya que ha acelerado el enfriamiento suave de los precios de las viviendas, que es lo deseable», según señala Mikel Alastruey, director de Planificación y Control de la Kutxa. Sin embargo, apunta que las subidas de los tipos sí está encareciendo el acceso a los créditos hipotecarios y recomienda a aquellos que tengan un préstamo y empiecen a tener dificultades que «se sienten con el gestor para buscar soluciones antes de llegar a situaciones extremas».

- En el mercado español no existen los créditos 'subprime', ni nada que se le parezca.

- En el Estado español no existe. Quizás lo que más se podría parecer son las financiaciones que realizan las sociedades que se dedican a refundir créditos, que a veces, las condiciones que ponen para acceder a esa refinanciación son más laxas que las entidades financieras tradicionales. Pero tampoco se pueden catalogar como créditos basura.

- ¿En los últimos años se han concedido hipotecas con demasiada alegría al amparo del 'boom' inmobiliario y de unos tipos muy bajos?

- Desde una política de riesgos, tanto en Kutxa como en general en las entidades no se ha modificado. Lo que hay que tener en cuenta es que los tipos de interés de los créditos en el Estado español son los más baratos de Europa y en concreto en Gipuzkoa son los más baratos de todo el Estado. Puede haber una diferencia de medio punto. Todo eso ha provocado que se concedieran más hipotecas.

- La concesión de hipotecas a 50 años ha encendido algunas alarmas.

- Nosotros no estamos dando hipotecas a 50 años. En algún caso especial se ha podido otorgar. En Francia, sí que estamos dando en algún caso, incluso somos los que hemos iniciado unos plazos tan largos. Pero normalmente, no nos ha gustado llegar a esas situaciones. Las condiciones tan baratas en los tipos de interés, la competencia y una liquidez importante en el sector ha hecho que intentemos ajustarnos a las peticiones de los clientes, lo que ha provocado un alargamiento de los plazos.

- ¿Ha supuesto una relajación de las condiciones?

- No. Nosotros, para acceder a la vivienda, lo primero y fundamental que exigimos es que exista una capacidad de pago del préstamo al que se va a acceder. Nosotros no concedemos hipotecas en las que tengamos una duda razonable de que al final tendremos que ejecutar, porque nunca damos con esa condición. La garantía, en este caso la hipoteca, es el complemento, pero nunca lo fundamental. Y desde el punto de vista de garantía, lo que intentamos es que haya un margen. Dar hipotecas hasta un 80% del valor de la vivienda. Aunque sí es cierto, que en algunos casos se supera.

- ¿Se ha llegado al 100%?

- En casos muy concretos sí, pero no es la norma. Cuando superamos el 80% se suele pedir una garantía complementaria, como puede ser el aval, que normalmente es de los padres. En un mercado como el de Gipuzkoa, en el que el precio de la vivienda libre es altísimo, a veces para que los jóvenes puedan acceder se ven forzados a llegar a más del 80% del valor de la vivienda, salvo que cuenten con una ayuda en el pago inicial por parte de los padres. En Gipuzkoa, la calidad crediticia de los préstamos hipotecarios es muy alta.

- ¿La crisis hipotecaria de EE UU está obligando a las entidades españolas a replantearse las condiciones de los créditos hipotecarios?

- No se trata de un replanteamiento provocado por la crisis de las hipotecas subprime, sino que el problema fundamental es el incremento de tipos. En dos años se ha duplicado. Se ha pasado del entorno del 2,10 a mediados de 2005 a 4,67, lo que supone un incremento de 2,5 puntos. Eso sí que ha provocado que cada vez que hay una revisión del tipo de interés se incremente la cuota, y en algunos casos ese incremento de la cuota empieza a hacer peligrar la devolución del crédito. Hay dos situaciones. Por una parte, en los créditos concedidos anteriormente, alguno puede empezar a tener dificultades. En este caso, desde el punto de vista de Kutxa, lo ideal es que cuando el cliente vea que puede tener dificultades que se siente con el gestor para buscar soluciones. Porque en los créditos concedidos anteriormente hay margen para refinanciaciones o mediante alguna novación que suponga incremento de plazo o en algún caso, incremento del importe. Pero hay que buscar la solución antes de que se produzca el problema. Donde sí puede tener mayor incidencia es en las nuevas operaciones, pero no tanto porque hemos cambiado de política, sino porque al subir los tipos de interés al calcular la cuota si ves que es muy ajustada y previendo que puede subir todavía más, no puedes conceder una operación al límite. Las condiciones del mercado han dificultado el acceso al crédito.

- Las entidades financieras tratan de evitar los embargos, pero en algunos casos se llega a ello. ¿Se ha notado un incremento de los embargos?

- Sí hay algún crecimiento, pero no es muy significativo, porque las cifras son muy bajas. En los casos en que no hay solución se recomienda al cliente que intente vender la vivienda, porque siempre es mucho mejor que la venda él a que vayamos a una ejecución. Normalmente, además se da un plazo, que empieza a ser más largo porque hay más dificultades en vender una vivienda. En todo caso, se fija un acuerdo temporal.

- Ante el encarecimiento del acceso de nuevos créditos, los que peor lo tienen son los mileuristas. ¿Están notando que aumenta el número de jóvenes que se interesan por un crédito y se vuelven de vacío?

- A veces somos nosotros los que le tenemos que decir que con sus sueldos no llegan.

- El Banco de España recomienda que el esfuerzo para pagar una vivienda no sobrepase del 40% de los ingresos.

- En ningún caso nos gustaría que se pasase ese 40%, pero depende de si los sueldos son altos o no. En cualquier caso, hay dos factores fundamentales, el principal es el precio de la vivienda. Hasta ahora ha habido un incremento de precio desorbitado, pero se ha podido mantener el acceso, porque los tipos iban a la baja. Pero puestos a elegir es mejor que los precios sean más normales con tipos algo más altos. Pero el problema es que si se produce un enfriamiento brusco del precio de la vivienda, eso probablemente llevaría a otras consecuencias más negativas, como un aumento del paro, entre otra cuestiones. La mejor de las situaciones es que se produzca un enfriamiento suave, que es lo que está ocurriendo, e incluso se está estabilizando en algunas zonas. De hecho, se puede señalar que la crisis de las hipotecas subprime lo que ha hecho es acelerar este proceso. Por lo tanto, puede tener como efecto positivo que ayude a esta tendencia de enfriamiento. Otro efecto también positivo es que se puede retrasar en Europa el incremento de tipos que se había anticipado. El efecto negativo ha sido la crisis de liquidez que ha provocado. En cualquier caso se han hecho interpretaciones muy alarmistas. Estamos en una situación a nivel económico mundial mejor que en cualquier otra situación previa: crecimiento económico, inflación, confianza del consumidor, etcétera. Aparentemente la situación es remontable.

- El índice de morosidad empieza a incrementarse.

- En julio ha habido un repunte, habitual en el periodo estival, que suele ser coyuntural. Espero que este año también lo sea. Lo demás, mantenemos el índice de morosidad de diciembre, que en nuestro caso está por debajo del sector. De hecho, en junio se situaba en el 0,55%, cuando la media del sector es del 0,68%.

- ¿Hay más impagados tras las vacaciones?

- Suele haber un pico de más atrasos, que muchas veces no deriva en mora, porque tiene que transcurrir 90 días de atraso para que la operación se considere morosa. Muchas veces no transcurre ese plazo. Pero suele coincidir que las vacaciones les afecte a algunos, aunque normalmente se reconduce. Habrá que ver si este año, con todas las circunstancias en contra, conseguimos reconducir la situación. En cualquier caso estamos hablando de unos índices de morosidad históricamente bajísimos.

- ¿Se han incrementado las hipotecas a interés fijo?

- Estamos ofertando operaciones con algún tipo de cobertura, como varios años iniciales a un tipo fijo, que van desde los tres hasta los 10 años, que le permite una seguridad al cliente para los años más complicados. Eso lo estamos concediendo hace bastante tiempo y con muchísimo éxito. Incluso fijando un límite en el tipo de interés, que le garantiza que no pasará de este techo. No obstante, la legislación española no potencia en estos momentos la concesión de créditos a interés fijo. Para ello tendría que penalizarse el coste de cambiar de hipoteca.

- ¿Se ha pecado de cierto alarmismo?

- En estos momentos, procede mandar mensajes de tranquilidad, porque la economía está bien, con lo cual en principio, el principal problema es el incremento de los tipos de interés. Si están llegando al tope como parece, y si se sigue produciendo un ajuste tranquilo del mercado inmobiliario la situación progresivamente nos permitirá recolocarnos a todos. El problema es que el acceso a la vivienda se encarece, pero sobre todo, por el precio. Sin embargo, en Gipuzkoa, las promociones que se van haciendo siguen vendiéndose. Aunque clarísimamente es porque hay mucha ayuda por parte de los padres.